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Vorlage Mietverträge beim FA
31.01.2014, 13:13
Beitrag: #21
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
(31.01.2014 04:41)Petz schrieb:  Erklärt doch einfach nur die Kaltmiete.
Dann braucht man auch nur die nicht umlagefähigen Kosten als WK einzutragen, das spart allen eine Menge Arbeit.

Das ist leider nicht möglich. Die Betriebskostenumlage ist zwangsläufig Bestandteil des einheitlichen (auch umsatzsteuerlichen) Entgeltes, das der Mieter für die Überlassung von Räumlichkeiten zahlt. Das wir hier einen Entgeltbestandteil haben, der als Kaltmiete fest ist und einen anderen Bestandteil, der wegen der häufig anzutreffenden Abrechnung durch den Vermieter als variabel anzusehen ist, ändert an der Grundsituation nichts. Und inhaltlich ist es ohnehin so, dass dem Mieter ausschließlich das interessiert, was von seinem Bankkonto monatlich weggeht (Bruttowarmmiete) und nicht die Aufteilung der Bruttowarmmiete auf die einzelnen Bestandteile. Dies gilt umso mehr, da der Mieter nur sehr, sehr begrenzt auf die Höhe der Betriebskostenumlage Einfluss nehmen kann, dies gilt mit Abstrichen nämlich nur noch für Wasser/Abwasser und Heizung. Alle anderen Posten fallen entweder zwangsläufig in unterschiedlicher Höhe an (von Grundsteuer über örtliche Straßenreinigungsgebühren) oder sind ausschließlich davon abhängig, wie günstig oder teuer der Vermieter die Dienstleistungen bezieht. Dies gilt im Übrigen auch für den Einkauf von Heizmaterial etc. Hier hat der Mieter keinerlei Möglichkeit, dieses auch nur in Ansätzen zu beeinflussen.

Im Übrigen würde dieses von dir vorgeschlagene System nicht funktionieren, wenn auch nur ein Monat Leerstand für eine Wohnung zu verzeichnen ist, denn ein Großteil der Betriebskosten fallen unabhängig davon an, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht.

Und ein letzter Punkt zum Nachdenken:

Bei Zahlungsverspätungen des Mieters oder teilweisen Mietausfall, zum Beispiel im Zusammenhang mit Mietminderungen, gibt es haufenweise sich teilweise widersprechende Urteile darüber, worauf die einzelnen Zahlungen des Mieters in welchem Umfang und zu welchem Zeitpunkt worauf angerechnet werden dürfen. Kein normaler Vermieter ist auch nur in Ansätzen dazu in der Lage, eine Aufteilung der erhaltenen Gelder auf vereinnahmte Nettokaltmiete und erhaltene Betriebskosten rechtssicher zu leisten. Insoweit wäre es viel sinnvoller, wenn die Finanzverwaltung Rückfragen zu Differenzen zwischen Betriebskostenumlage und Betriebskosten einfach auf ein Minimalmaß reduzieren könnte. Das spart dann allen eine Menge Arbeit.

Gleiches gilt für die Vielzahl von Mietverträgen, für die es nie eine Betriebskostenabrechnung gibt, weil der Vermieter im Rahmen seiner Kalkulation einen festen Betriebskostenbestandteil als Einnahme rechnet, sich aber die aufwendige (und für Laien kaum rechtssicher machbare) Betriebskostenabrechnung spart.

schönen Tag noch

phönix
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31.01.2014, 14:25
Beitrag: #22
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Zitat:Das ist leider nicht möglich.
Wird aber häufig praktiziert.
Grundsätzlich gebe ich die recht, aber gerade bei langfristigen Mietverhältnissen und bei reiner Vermietung (also ohne tw. Selbstnutzung) ist es häufige Praxis, daß nur die Kaltmiete als Einnahme und nur Verwalter, Schulzinsen u.ä. als Ausgabe angesetzt wird.
Da die Verbrauchs-NK mit dem Mieter abgerechnet werden, ergibt sich maximal eine Verschiebung in andere Jahre und dies wird oft aus Vereinfachungsgründen in Kauf genommen (v. StB und auch FA).
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31.01.2014, 14:31
Beitrag: #23
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
(31.01.2014 14:25)Opa schrieb:  
Zitat:Das ist leider nicht möglich.
Wird aber häufig praktiziert. dies wird oft aus Vereinfachungsgründen in Kauf genommen (v. StB und auch FA).

Oh, dann fange ich das nächste Mal beim Elektrogerätehändler auch so an, Wareneinkauf auf Null setzen, und dafür nur einen Teil der Umsätze erklären?

schönen Tag noch

phönix
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31.01.2014, 14:37
Beitrag: #24
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Also ich würde hier auch nicht einfach Kaltmieten ansetzen. Das ist schlicht falsch und nur in den einfach gelagerten Fällen wirklich eine Vereinfachung. Wie Phoenix schon schrieb, spätestens bei einem Leerstand nimmt man dann die BK voll rein und schon hat man eine Abweichung von 1xxx% ggü Vorjahr und wird "auffällig" im RMS der FinVerw.

In meinem alten Büro sind wir schon vor über 10 Jahren dazu übergegangen Mietobjekte mit mehr als einer Einheit buchhalterisch zu erfassen. Man muss nur dem Vermieter verklickern, dass alles zum Objekt auf ein gesondertes Girokonto gehört und los geht's. Das ist dann einfacher für alle (keine bösen Überraschungen, weil ein Mieter nicht zahlt, aber der StB wie immer 12x die Miete in Ansatz bringt) und das Amt kann die Sache verifizieren, indem die sonstigen Konten (Privat/Geld/Vorträge) saldiert eine Null ergeben. Buchen ist m.E. auch mittlerweile weniger Aufwand, da man Kontodaten vorkontiert in die Buchhaltungssoftware reinbekommt (das kann sogar Lexware für 130 EUR) und man - weil es ja trotzdem eine §§ 8, 9, 11 EÜR bleibt - auch auf Kontierung auf dem Beleg verzichten.
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31.01.2014, 16:35
Beitrag: #25
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Hm, da schlägt das FA eine kolossale Vereinfachung der Anlage V vor und keinem ist es recht, merkwürdig.....

Was Einnahmen sind und was nicht, weiß auch das FA, aber wegen der normalerweise minimalen Verschiebungen verzichten alle FÄ auf die Warmmiete, wenn es denn so erklärt wird.
Zumindest soweit mir bekannt ist.....

Und Vergleiche mit Bilanzierenden hinken gewaltig, wir haben hier das strikte Zu- und Abflussprinzip.

Zitat:Kein normaler Vermieter ist auch nur in Ansätzen dazu in der Lage, eine Aufteilung der erhaltenen Gelder auf vereinnahmte Nettokaltmiete und erhaltene Betriebskosten rechtssicher zu leisten
Ich denke schon, dass im Mietvertrag die Kaltmiete gesondert ausgewiesen ist.

Zitat:Insoweit wäre es viel sinnvoller, wenn die Finanzverwaltung Rückfragen zu Differenzen zwischen Betriebskostenumlage und Betriebskosten einfach auf ein Minimalmaß reduzieren könnte. Das spart dann allen eine Menge Arbeit.
Richtig.
Das macht die Finanzverwaltung auch.
Aber nur dann, wenn die Anlage V korrekt ausgefüllt wurde und sich nicht in irgendwelchen Zeilen zusammengefasste Beträge wiederfinden.
Da quakt RMS.
Zu recht.

Man kann es sich auch kompliziert machen, oder auch korrekter als es selbst das FA haben möchte.

Ich versuche nur praktikable Vereinfachungsvorschläge zu unterbreiten, mehr nicht.
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31.01.2014, 16:50
Beitrag: #26
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Ob nun die Vereinfachung über die Versteuerung nur der Kaltmiete zulässig ist, ist wohl bei den FA's nicht ganz einheitlich, auch hier im Forum siehe: http://realsteuer.de/mybb/showthread.php...9#pid24469

(Wir setzen jedenfalls weitgehen auch nur die Kaltmiete an.)
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31.01.2014, 17:00 (Dieser Beitrag wurde zuletzt bearbeitet: 31.01.2014 17:07 von phönix.)
Beitrag: #27
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
(31.01.2014 16:35)Petz schrieb:  
Zitat:Kein normaler Vermieter ist auch nur in Ansätzen dazu in der Lage, eine Aufteilung der erhaltenen Gelder auf vereinnahmte Nettokaltmiete und erhaltene Betriebskosten rechtssicher zu leisten
Ich denke schon, dass im Mietvertrag die Kaltmiete gesondert ausgewiesen ist.

Zur Verdeutlichung folgender häufig vorkommender Fall, den wir auch gern noch viel komplizierter machen können:
Mieter zahlt vereinbarte Bruttowarmmiete in Höhe von 600 Euro netto kalt + 400 Euro Betriebskosten für 01/2011 nicht.
Nach dem Mietvertrag entsteht "Mahngebühr" als pauschale Vertragsstrafe in Höhe von 10 Euro zu Lasten Mieter (wie beim FA die Säumniszuschläge...)
Im Februar 11 teilt Mieter dem Vermieter mit, dass er ab Januar 10% der Kaltmiete wegen Mietminderung nicht zahlt, er zieht für 2 Monate je 100 Euro vom überwiesenen Betrag ab (in Höhe von 2 x 1000 = 2000 ==> 1800 Euro als Überweisungsbetrag). Der Vermieter widerspricht der Mietminderung.

Wie hoch ist die gezahlte Kaltmiete, die sonstigen Einnahmen (Mahngebühr) und die gezahlten Betriebskosten?

Keine Auflösung des Knotens, sondern nur Diskussionsvorschläge ==>

Darf der Vermieter als erstes die Bezahlung der Mahngebühr verbuchen? Oder nur die Miete? (wichtig für die Frage,ob und in welcher Höhe Mietrückstand besteht!)

Mietminderung ist nur von der Kaltmiete zulässig. Selbst bei Zulässigkeit der 10%igen Mietminderung wäre nur ein Minderungsbetrag in Höhe von 60 Euro monatlich möglich.

Wie wirken sich die "Teilzahlungen" des Mieters nun aus, wenn es um gezahlte Kaltmiete, die sonstigen Einnahmen (Mahngebühr) und die gezahlten Betriebskosten geht???

Noch lustiger wird es, wenn es zusätzlich z.B. um Bezahlung oder Nichtbezahlung von gegenseitigen Schadenersatzforderungen zwischen Mieter und Vermieter (z.B. aus unterlassener Instandhaltung einerseits oder Vandalismus andererseits), geht.

schönen Tag noch

phönix
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31.01.2014, 17:07
Beitrag: #28
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Eben, genau deshalb immer BK miterfassen. Volle BK, volle Einnahmen, richtiges Ergebnis.
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31.01.2014, 17:30
Beitrag: #29
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
Wenn ich mich richtig entsinne, dann stand bis Mitte/Ende der '90er Jahre beide Methoden (Erfassung Bruttomiete und ALLE Wk sowie auch Erfassung Nettomiete OHNE Erfassung umlegbare Kosten als Wk) gleichberechtigt nebeneinander. War soweit ich mich entsinne in den Richtlinien geregelt. Schau gerne mal nach falls es interessiert, bin aber nächste Woche mal wieder vom deutschen Steuerrecht "abgeschnitten".

Woran es lag, dass man diese Regelung aufgegeben hat, weiß ich nicht mehr. Eventuell BFH vom 14.12.1999, das eigentlich sehr eindeutig ist!

taxpert

Nehmt das Leben nicht so ernst. Man kommt sowieso nicht lebend raus!!!!

"Yeah, I'm the taxman
And you're working for no one but me"
(The Beatles, Taxman, Revolver)
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31.01.2014, 17:33
Beitrag: #30
RE: Vorlage Mietverträge beim FA
BFH vom 14.12.99 = http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_2000/XX000197.HTM

schönen Tag noch

phönix
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