V+V-Problem

[Hans-Christian]

Falls Sie Ihre urspr�ngliche Vermietungsabsicht oder gar Ihre Bauabsicht aufgeben, k�nnen Sie die vergeblichen Planungskosten und andere Aufwendungen in voller H�he als vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseink�nften absetzen (BFH-Urteil vom 14.2.1978, BStBl. 1978 II S. 455).

W�re dies hilfreich?

[meyer]

Ich zitiere einfach mal den Leitsatz zum einschl�gigen BFH Urteil vom 13.11.1973 - VIII R 157/70 (zu den vergeblichen Planungskosten):

"Aufwendungen f�r die Planung eines Mietwohnhauses, das sp�ter nicht errichtet wird, k�nnen vorweggenommene Werbungskosten sein, wenn sich der feste Entschlu� zur Erzielung von Eink�nften aus Vermietung und Verpachtung anhand gewichtiger objektiver Umst�nde klar und eindeutig feststellen l��t."

Im vorliegenden Fall bedeutete dies, dass unter anderem die Ver�u�erungsabsicht auszuschlie�en sein musste.

Die Begr�ndung des BFH-Urteils l�sst sich m. E. auf den vorliegenden Fall ohne weiteres �bertragen. Das zur Vermietung vorgesehene Wirtschaftgut (Geb�ude) gab es da �brigens auch noch nicht. Den m�glicherweise nicht wirksamen Mietvertrag m�ssen wir hier m. E. ganz ausblenden. Es kann nur darauf ankommen, dass ein der Vermietung dienendes Wirtschaftgut angeschafft werden sollte und hierf�r vergebliche Aufwendungen angefallen sind. Die Aufwendungen wurden auch nicht mit dem Ziel �bernommen, den bisherigen Eigent�mer zu bereichern.

Bei den ganzen Abwandlungsbeispielen von zaunk�nig scheitert die Abzugsf�higkeit sicher in der Regel schon an den nicht eindeutigen Umst�nden. Au�erdem muss nat�rlich in jedem Fall von einer �berschusserzielungsabsicht auszugehen sein, was bei der Vermietung von Mobilien ein Problem sein d�rfte.

[Opa]

Zitat:Aber einen gemeinsamen Nenner werden wir nicht finden...

Sehe ich diesmal auch so.

Zitat:Mich interessiert jetzt lediglich was @Petz mit der Diskussion f�r diesen Fall anf�ngt!

Mich auch.

[Kiharu]

Ich bin ja auch ein wenig stur und hab nochmal die Datenbanken gew�ltzt. Wenn Zaunk�nig hier darauf abstellt, dass Aufwendungen get�tigt wurden, obwohl noch gar kein Eigentum vorhanden war, m�chte ich auf folgenden Beschluss hinweisen:

Zitat:Vermietung, vergebliche Finanzierungskosten: 1. Hat der Steuerpflichtige zur Finanzierung einer zum Vermieten bestimmten Eigentumswohnung ein Darlehen aufgenommen und nimmt er sein Angebot zum Abschluss des Bautr�gervertrages zur�ck, weil das Bauvorhaben wegen Mittellosigkeit des Bautr�gers scheitert, so sind die danach aufgrund des Darlehensvertrages noch zu leistenden Zahlungen (Bereitstellungszinsen und Nichtbezugsentsch�digung) als vorab entstandene vergebliche Werbungskosten bei den Eink�nften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. - 2. Wegen dieser Frage ist die Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. - Urt.; BFH 5.11.2001, IX B 92/01; SIS 02 02 30

Auch hier, ist keine Eigentum erworben worden und trotzdem schon Aufwendungen get�tigt worden.

Edit: Dieser Beschluss geht sogar noch etwas weiter, da es hier um die Aufwendungen geht, welche NACH R�cknahme des Kaufangebotes get�tigt wurden. Die Aufwendungen, welche vor der R�cknahme get�tigt wurden, waren sowieso schon als vergebliche WK ber�cksicht.

Gleicher Ansicht auch das FG N�rnberg

Zitat:Fehlgeschlagener Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Wohnung, vorab entstandene vergebliche Werbungskosten, wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart: Scheitert der geplante Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Wohnung, weil das Bauvorhaben nicht vorangeht und der Verk�ufer in Konkurs zu geraten droht und zieht der K�ufer (Stpfl.) deshalb sein Kaufangebot zur�ck, so kann er dennoch die an die Bank f�r die Abl�sung eines Darlehens zu zahlende Abstandssumme sowie f�llige Bereitstellungszinsen als vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. - Der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang zur Einkunftsart bleibt trotz Aufgabe der Vermietungsabsicht erhalten, weil der Steuerpflichtige hierzu durch die �u�eren Umst�nde gezwungen war. - Urt.; FG N�rnberg 10.4.2001, I 178/98; SIS 02 60 19

[zaunkönig]

Hallo,

@kiharu
Wenn Du die Urteile noch einmal nachliest, dann wirst Du feststellen, dass es hier im Vorfeld Vertragsabschl�sse gegeben hat. Hier sind eben zivilrechtliche Vereinbarungen getroffen worden, die sp�ter, infolge Nichterf�llbarkeit oder R�cktritt zu einer Aufl�sung gef�hrt haben.

Diese Auffassung des BFH deckt sich auch mit meiner Aussage hinsichtlich der Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie. Aber die wurde nicht erworben, sie war nicht einmal wirtschaftliches Eigentum. Die Steuerpflichtige hatte zu keiner Zeit die Verf�gungsmacht �ber die Immobilie. Sie hatte lediglich eine Erlaubnis.

Aber wir k�nnen hier hin- und herdiskutieren, �berzeugen wird mich mit der bisher ergangenen Rechtsprechung und mit den allgemein zug�nglichen Kommentaren Niemand. Dieser Sachverhalt ist einfach ein wenig anders, als die bisher abgeurteilten oder kommentierten Sachverhalte. Es liegt kein Vertragsverh�ltnis vor.

[Catja]

zaunk�nig schrieb:Es liegt kein Vertragsverh�ltnis vor.

Wenn�s denn unbedingt einer zivilrechtlichen Grundlage bedarf: siehe oben: cic.

Ich mache mal ein Gegenbeispiel:

Nehmen wir an, wir h�tten es als Steuerpflichtigem mit einem Kredithai zu tun, der sein Geld mit Wucherei verdient.

Zivilrechtlich sind seine Gesch�fte nach � 138 (2) BGB nichtig.
Und zwar ex tunc.
Als Steuerrechtler k�men wir aber nie auf die Idee, zu sagen, dass die Gesch�fte wegen der zivilrechtlichen Nichtigkeit ebenfalls nicht steuerpflichtig seien. (� 41 AO).

Das muss doch dann auch im Umkehrschluss gelten: Solange die Beteiligten (Kaufswilliger und Verkaufswilliger bzgl. der Immobilie) das wirtschaftliche Ergebnis (= Werbungskosten) des Rechtsverh�ltnisses (=> Schuldverh�ltnis gem. � 311 Abs. 2 BGB) eintreten und bestehen lassen, kommt auch eine Versteuerung (= ein WK-Abzug) in Betracht.

Gru�, die Catja

[showbee]

zaunk�nig schrieb:Es liegt kein Vertragsverh�ltnis vor.

Hallo,

und mich mag das alles nicht �berzeugen. Wenn jemand ein Haus/Unternehmen kauft (oder sonst eine Eink�nftequelle) und dann Aufwendungen hat, willst du also Werbungskosten anerkennen, wenn SP�TER der Vertrag r�ckg�ngig gemacht wird (bspw. R�cktritt). Nun erschlie�t sich mir deine Idee aus folgenden Gr�nden nicht:

Folgende Stadien willst du unterscheiden:


1. Wir haben hier keinen Vertrag, aber waren (zivilrechtlich) im Stadium der Vertragsverhandlungen (sh. Rspr. zur sog. Culpa in Contrahendo).
2. Wir haben einen wirksamen Vertrag, der wird sp�ter "aufgehoben".
Bspw. ein Unternehmenskauf
a) Der nach 6 Monaten r�ckg�ngig gemacht wird (r�cktritt), weil der Verk�ufer zuviel versprochen hatte und der K�ufer Sachm�ngelrechte o.�. geltend macht
b) Der nach 6 Monaten vernichtet wird, weil der Verk�ufer den K�ufer get�uscht hat, bspw. �ber Ertragsaussichten

Wenn du nun hier zwischen 1. und 2. unterscheiden willst (nehme ich mal an), du aber nicht siehst, dass 2b. zivilrechtlich das gleiche Ergebnis zeitigt wie 1., dann gehst du fehl. Nichtigkeit durch Anfechtung im Zivilrecht f�hrt zur ex-tunc Vernichtung der Vertr�ge, so als ob nie ein Vertrag bestand. Insoweit wirkt 2b genauso "hart" wie die Feststellung, dass wir bei 1. dann doch keinen Vollzug haben.

Das starre festhalten am Zivilrecht f�hrt hier nicht weiter. Richtig ist die wirtschaftliche Betrachtungsweise und hier ist allein entscheidend, welche Aussichten (nachpr�fbare) die zuk�nftige K�uferin hatte und weshalb sie Investitionen vorgenommen hat.

Um dein Vertragsargument nochmals an einen anderen Bspw. aufzugreifen:

Bauunternehmer B sieht beim H�ndler H einen LKW, er einigt sich "�bern Zaun" mit dem Angestellten auf Preis und will morgen vorbeikommen "das schriftliche" zu machen. B bestellt beim X schon einmal Zubeh�r f�r 10.000 Euro. Am n�chsten Tag geht der wieder zu H und stellt fest, dass der Angestellte nur ein anderer Kunde war und keinerlei Vertretungsmacht hatte und das H au�erdem den LKW an einen Unbekannten Dritten bar verkauft hat. Die H Ltd. meldet au�erdem Insolvenz an. Nun meldet sich X und will das Zubeh�r liefern, B lehnt ab, X verlangt 1.000 Euro Schadenersatz wegen grundloser Vertragsverletzung. B zahlt.

W�rdest du (mangels zivilrechtlichen Vertrages) die Zahlung von 1.000 Euro nicht als Betriebsausgabe anerkennen?


Mfg

showbee

[zaunkönig]

Hallo,

es ist immer noch nicht verstanden.

Alles was bisher als Eure Argumentation angef�hrt wird beinhaltet ein zuvor zivilrechtlich eingegangenes Vertragsverh�ltnis.
Gerade die Tatsache, dass es zu einer R�ckabwicklung bzw. zur nachtr�glichen Nichtigkeitserkl�rung kommt ist doch steuerrechtlich vom BFH als o.k. abgesegnet worden und wird von mir auch nicht bestritten.

Wir haben aber im vorliegenden Fall nichts weiteres als eine m�ndliche Absichtserkl�rung. Wir haben Angebot (Ich will das Haus kaufen) und Angebotsannahme - (kannst Du haben).
Mehr ist gar nicht passiert und das reicht eben nicht aus. Und da ist jede Investition in die Sache steuerlich irrelevant und beinhaltet lediglich zivilrechtliche Anspr�che, gegebenenfalls noch strafrechtliche Folgen (z.B. Betrug).

�bertrage das auf den Fall der Schenkung, dann ist hier die Absicht einen Gegenstand hinzugeben und von der anderen Partei anzunehmen. Die tats�chliche �bergabe bzw. die schriftliche Niederlegung vor dem Notar hat nicht stattgefunden. Daher hat auch der vermeintlich Beschenkte keinen Herausgabeanspruch.
Investiert er hier in den vermeintlich geschenkten Gegenstand, dann ist das sein pers�nliches Pech und er kann zivilrechtlich versuchen seinen Anspruch geltend zu machen.
Und auch hier hat er keine steuerlich relevanten Aufwendungen get�tigt, da er diese nicht f�r sich, seine Eink�nfte, sein Unternehmen oder wie auch immer get�tigt hat.

So, wie zivilrechtlich gegebenenfalls eine R�ckabwicklung erfolgt, so folgt auch die R�ckabwicklung aus steuerlicher Sicht, da hier keine eigenen Aufwendungen sondern lediglich fremde Aufwendungen get�tigt werden.

Und ich vermag es nicht mehr anders zu erkl�ren. Ich bin mir allerdings recht sicher, dass die Finanzrichter es �hnlich sehen werden. Wie gesagt, in allen bisher entschiedenen F�llen gab es vorher Vertr�ge (Grundst�ckskauf, Kaufabsichtserkl�rung, Kaufvertrag, etc.).

Mag sein, dass ich hier auf dem Zivilrecht herumreite, aber ohne geht es meiner Meinung nach nicht.


Was die Eink�nfte aus unerlaubter T�tigkeit angeht (Hehlerei etc.). Mag sein, dass die Handlungsweise zivilrechtlich und strafrechtlich nicht o.k. war und die Gesch�fte an sich ung�ltig sind, aber steuerrechtlich sind Eink�nfte erzielt worden, die der jeweiligen Einkunftsart unterliegen. Allerdings wird der Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug regelm��ig versagt bleiben.

[showbee]

zaunk�nig schrieb:(...) Und ich vermag es nicht mehr anders zu erkl�ren. (...) Wie gesagt, in allen bisher entschiedenen F�llen gab es vorher Vertr�ge (Grundst�ckskauf, Kaufabsichtserkl�rung, Kaufvertrag, etc.).

Hi,

nunja, zumindest mit der "Kaufabsichtserkl�rung" widersprichst du dir nun selbst, da sie "oben" nicht gen�gt. Aber ok, wir lassen es dabei.

Ein anderes Argument will ich noch ins Feld werfen:

Aufwendungen und Werbungskosten demzufolge ergeben sich in der weiten Auslegung analog zu � 4 Abs. 4 EStG aus dem Veranlassungsprinzip. Die Veranlassung ist jedoch nicht auf ein einzelnen Umsatzakt (Betriebseinnahme) bzw. auf ein einzelnes V+V Objekt zu beziehen sondern auf die Einkunftsart im Ganzen.

Die Veranlassung besteht immer zu den grunds�tzlich der Einkunftsart unterfallenden Einnahmeposition ohne Konkretisierung.

Ich kann da nur bspw. das Urteil des BFH BStBl. II 1982, 37 zitieren:

" (...) Da� f�r Betriebsausgaben und Werbungskosten gleicherma�en das Veranlassungsprinzip gilt, wurde f�r Eink�nfte aus nichtselbst�ndiger Arbeit nach � 19 EStG z.B. im BFH-Beschlu� vom 28. November 1977 GrS 2-3/77 (BFHE 124, 43, BStBl II 1978, 105) und im BFH-Urteil vom 28. November 1980 VI R 193/77 (BFHE 132, 431, BStBl II 1981, 368) ausgesprochen. Bei den Eink�nften aus Vermietung und Verpachtung nach � 21 EStG hat der erkennende Senat (...) in Anlehnung an den Begriff der Betriebsausgaben und zur gleichm��igen Abgrenzung gegen�ber den nichtabziehbaren Kosten der Lebensf�hrung als f�r den Werbungskostenabzug ausreichend angesehen, da� die Aufwendungen durch die Einkunftsart veranla�t sind. (...) "

Wenn somit nur ein erkennbarer Bezug zu einer Einkunftsart bestehen muss, kann es somit gar nicht auf die zivilrechtliche Fixiertheit des �bereignungsanspruches ankommen.

Ok, dann belassen wir es dabei.

der showbee

[meyer]

zaunk�nig schrieb:Alles was bisher als Eure Argumentation angef�hrt wird beinhaltet ein zuvor zivilrechtlich eingegangenes Vertragsverh�ltnis.

Finde ich nicht. Siehe z. B. BFH vom 05.11.2001 - IX B 92/01. Bei diesem Beschluss �ber die NZB des Finanzamtes gab es gerade mal ein (allerdings notarielles) Angebot des potientiellen Vermieters �ber den Abschluss eines Bautr�gervertrags, das offensichtlich vom Bautr�ger nie angenommen wurde, so dass auch kein Vertragsverh�ltnis vorlag. Allenfalls k�nnte man einwenden, dass der vorliegende Fall anders zu werten ist, da es dabei um Finanzierungskosten ging.

zaunk�nig schrieb:Was die Eink�nfte aus unerlaubter T�tigkeit angeht (Hehlerei etc.). Mag sein, dass die Handlungsweise zivilrechtlich und strafrechtlich nicht o.k. war und die Gesch�fte an sich ung�ltig sind, aber steuerrechtlich sind Eink�nfte erzielt worden, die der jeweiligen Einkunftsart unterliegen. Allerdings wird der Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug regelm��ig versagt bleiben.

Warum sollte der Abzug versagt werden? Doch allenfalls mangels Nachweis der get�tigten Aufwendungen (und das mag tats�chlich die Regel sein). Nicht aber, weil es sich um Eink�nfte aus unerlaubter T�tigkeit handelt.