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V+V-Problem
17.06.2008, 10:59
Beitrag: #1
V+V-Problem
Hallo,

Fälle gibt's, die gibt es nicht, aber leider doch:

Frau möchte Wohnung kaufen, um diese anschließend zu vermieten.

Frau beginnt mit Renovierungsarbeiten noch vor Abschluss des Kaufvertrags, mit Zustimmung des bisherigen Eigentümers.
Frau schließt auch schon Mietvertrag mit neuen Mietern ab.

Beim Notar bekommen sich Verkäufer und Käuferin "in die Klamotten", Kaufvertrag kommt nicht zustande.
Es ziehen aber die Mieter ein, mit der die Frau den Mietvertrag geschlossen hat.

Frau macht nun in ihrer Steuererklärung die Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten geltend, natürlich ohne Einnahmen.

Hat jemand dazu eine Idee ?

fragt der völlig ratlose Petz
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17.06.2008, 11:04
Beitrag: #2
RE: V+V-Problem
Hmm?
Zumindest bestand eine Einkünfteerzielungsabsicht, also vorweggenommene WK. Daß es dann nicht zur Einkünfteerzielung kam, dürfte m.E. kein steuerl. Problem sein.

Inwieweit sie einen zivilrechtl. Anspruch für die Renovierungskosten an den Alt-Eigentümer hat, kann ich nicht sagen.
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17.06.2008, 11:05
Beitrag: #3
RE: V+V-Problem
Petz schrieb:Frau macht nun in ihrer Steuererklärung die Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten geltend, natürlich ohne Einnahmen.

Hat jemand dazu eine Idee ?
Würde ich eindeutig als vergebliche vorweggenommene WK aus § 21 ansehen.

Gruß

towel day
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17.06.2008, 11:06
Beitrag: #4
RE: V+V-Problem
Vergebliche Werbungskosten. Dazu gibt es m.E. Rechtsprechung, gerade im Hinblick auf V u V.

Wenn das Leben Dir Zitronen anbietet, frag nach Tequila und Salz und ruf' mich an!
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17.06.2008, 11:11
Beitrag: #5
RE: V+V-Problem
Zitat:Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Werbungskosten sind nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. z. B. BFH-Urteil vom 15.12.1987 VIII R 281/83, BStBl II 1989, 16 m.w.H.) alle Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sind. Auch Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG; vgl. z. B. BFH-Urteil vom 2.12.1999 IX R 45/95, BStBl II 2000, 310 m.w.H.). Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass eine Absicht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 EStG besteht. Der Abzug von Werbungskosten für die Zeit, bevor der Steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt, setzt voraus, dass sich anhand objektiver Umstände der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen belegen lässt, er werde durch die Errichtung eines Gebäudes die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung begründen (vgl. BFH-Urteil vom 15.12.1981 VIII R 107/79, BStBl II 1982, 495 m.w.H.). Dies gilt auch für vergebliche Werbungskosten, wenn es nicht zur Einnahmeerzielung kommt. Der Steuerpflichtige hat nachzuweisen, dass er die Absicht gefasst hatte, aus einer bestimmten Tätigkeit steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen. Sind im Zeitpunkt der Bewirkung der Aufwendungen keine Umstände erkennbar, wonach auf ein auf Einnahmeerzielung gerichtetes Handeln geschlossen werden kann, ist der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen nicht gegeben.

FG München, 12.12.2000, Az. 13 K 5156/97

Vielleicht hilft das weiter

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17.06.2008, 11:52
Beitrag: #6
RE: V+V-Problem
Zu beachten ist ein möglicher Regressanspruch gegen den Verkäufer. Die Vermieterin in spe die vergebliche Aufwendungen hatte, hat m.E. einen Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer der sich dann gedrückt hat (Anspruch aus Verletzung bei Vertragsverhandlung sog. culpa in contrahendo). Dieser müsste in Abzug gebracht werden und weil er in den kommenden Jahren (ggf. bei Zufluss) nicht negative WK ist, muss der Bescheid aus dem Jahr des WK Abflusses offen gehalten werden (§ 164f. AO?) um mögliche Erstattungen rückwirkend einzurechnen.
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17.06.2008, 12:31
Beitrag: #7
RE: V+V-Problem
Hallo,

und ich bin der Meinung es sind keine Werbungskosten.

Um einen Gegenstand wirtschaftlich nutzen zu können bedarf es des zivilrechtlichen Eigentums oder zumindest des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Nutzungsrecht etc.).

Und hier wird die Geschichte rechtlich kompliziert. Unzweifelhaft hat die Steuerpflichtige die Absicht gehabt Einkünfte aus V+V zu erzielen und entsprechende Aufwendungen gemacht. Stellt sich nur die Frage, ob sie zivilrechtlich überhaupt in der Lage gewesen ist einen Mietvertrag über den Mietgegenstand (Haus) abzuschließen.
Es liegt zwar die mündliche Absichtserklärung von Eigentümer und der Steuerpflichtigen vor, einen Kaufvertrag über das Objekt abzuschließen, und im Hinblick auf den zu treffenden Vertrag auch die Nutzungsrechtseinräumung, ob dies jedoch ausreicht um ein zivilrechtlich wirksames Vertragsverhältnis zu unterstellen, das stelle ich hier in Zweifel.

Und wenn ich die Zeit finde in meiner Datenbank zu recherchieren, dann finde ich vermutlich auch das Urteil, was mir in diesem Zusammenhang durch den Kopf geht.

Ungeachtet der möglichen steuerlichen Auswirkung hat die Steuerpflichtige einen Ausgleichsanspruch gegenüber der Eigentümerin des Hauses. Ob und wie sich dieser durchsetzen lässt, ist ein Kapitel für sich.

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Der einzige Mensch, der sich vernünftig benimmt, ist mein Schneider. Er nimmt jedesmal neu Maß, wenn er mich trifft, während alle anderen immer die alten Maßstäbe anlegen in der Meinung, sie passten auch heute noch. -
George Bernard Shaw (1856-1950), Irischer Dramatiker und Satiriker
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17.06.2008, 13:27
Beitrag: #8
RE: V+V-Problem
Zitat:Unzweifelhaft hat die Steuerpflichtige die Absicht gehabt Einkünfte aus V+V zu erzielen und entsprechende Aufwendungen gemacht.
Und nur darauf kommt es m.E. für die steuerl. Beurteilung an. (s. zitiertes Urteil)

Zitat:Stellt sich nur die Frage, ob sie zivilrechtlich überhaupt in der Lage gewesen ist einen Mietvertrag über den Mietgegenstand (Haus) abzuschließen.
Eher nein. Aber eben m.E. uninteressant für die steuerl. Beurteilung.

Zitat:Ungeachtet der möglichen steuerlichen Auswirkung hat die Steuerpflichtige einen Ausgleichsanspruch gegenüber der Eigentümerin des Hauses. Ob und wie sich dieser durchsetzen lässt, ist ein Kapitel für sich.
Wohl war. Wenn die sich beim Notar schon "in den Klamotten hatten"...Big Grin
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17.06.2008, 13:37
Beitrag: #9
RE: V+V-Problem
@Zaunkönig
Deine Ausführungen klingen plausibel, jedoch schließe ich mich Opa an und vertrete hier auch die Meinung, dass Eigentum nicht die Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist. Habe ein wenig in Juris gebuddelt und ein (ich gestehe etwas älteres) Urteil vom BFH ausgebuddelt, wo es um vergebliche Planungskosten (Architekt uws.) für ein Vermietungsobjekt ging (Az. VIII R 157/70). Die hier strittigen Renovierungskosten können m.E. nicht anders beurteilt werden.

Ich lasse mich jedoch gern von Dir überzeugen, dass ich daneben liegen.

Hinsichtlich eventueller zivilrechtlicher Ausgleichsansprüche kann und werde ich mich nicht äußern. Da gibt es hier im Forum Leute, die diesbezüglich die besseren Ansprechpartner sind.

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17.06.2008, 14:01 (Dieser Beitrag wurde zuletzt bearbeitet: 17.06.2008 14:03 von meyer.)
Beitrag: #10
RE: V+V-Problem
Ich sehe hier auch Werbungskosten. Es handelt sich analog vergeblicher Planungskosten um vergebliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb einer Immobilie, für die offenbar unzweifelhaft Vermietungsabsicht bestand.

Dass der Mietvertrag möglicherweise zivilrechtlich nicht wirksam gewesen wäre, spielt für die steuerliche Beurteilung m. E. keine Rolle, zumal der ja auch wohl nie umgesetzt wurde. Der dient hier aber ohnehin nur als Indiz für die bestehende Vermietungsabsicht. Gäbe es den Vertrag nicht, würde sich kein anderes Ergebnis ergeben, außer dass die Vermietungsabsicht wohl schwerer glaubhaft zu machen wäre.

(Bei Erwerb des Grundstücks wären die Aufwendungen m. E. übrigens nur als Anschaffungkosten anzusehen gewesen).

Ausgleichsansprüche wären, sofern realisiert, natürlich zu berücksichtigen. Da könnte man sich dann Gedanken machen, ob im Jahr der Erstattung oder rückwirkend als Kürzung der vergeblichen Aufwendungen.
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