Option bei Vermietung

[frankts]

Ein Mandant hat 12/1991 einen Kaufvertrag für eine Wohnung abgeschlossen, die 1993/94 bezugsfertig wurde. Ab diesem Zeitpunkt hat er optiert und die Wohnung ust-pflichtig vermietet. Zum 1.10.2002 wird das Objekt neu vermietet (natürlich mit Option) zur Nutzung einer Praxis für Physiotherapie. Der Mieter erbringt keine ust-pflichtigen Leistungen, wie er jetzt in 2012 mitteilt und die USt zurückfordert(!).
Wir hängen jetzt für die Möglichkeit einer Optionab dem Zeitpunkt der Neuvermietung (10/1992) etas in der Luft. Gilt auch für diese Vermietung der Umsatzsteuer-Anwendungserlass wo es in 9.2. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen (§ 9 Abs. 2 und 3 UStG) in Abs. 5 heißt: "§ 9 Abs. 2 UStG in der ab 1. 1. 1994 geltenden Fassung ist nicht anzuwenden, wenn das auf
dem Grundstück errichtete Gebäude vor dem 1. 1. 1998 fertig gestellt wird und wenn mit der
Errichtung des Gebäudes vor dem 11. 11. 1993 begonnen wurde."
Mußte der Vermieter nicht prüfen, dass er einen Mieter vermietet, der ust-pflichtige Leistungen erbringt - erfolgte die Option also zu recht.
Das örtliche FA ist keine große Hilfe, wir würden aber zu einer wirksamen Option tendieren. Das würde ja auch bedeuten, dass bei einer erneuten Vermietung heute immer noch der Rechtssatnd 1993 gilt.
Wie seht Ihr das ?
frankts
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zur Hilfe:
§ 9 UStG 1993: § 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen

(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g und k, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.

(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), beider Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Unternehmer nachweist, daß das Grundstück weder Wohnzwecken noch anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist.