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Option bei Vermietung - frankts - 24.07.2012 15:55
Ein Mandant hat 12/1991 einen Kaufvertrag für eine Wohnung abgeschlossen, die 1993/94 bezugsfertig wurde. Ab diesem Zeitpunkt hat er optiert und die Wohnung ust-pflichtig vermietet. Zum 1.10.2002 wird das Objekt neu vermietet (natürlich mit Option) zur Nutzung einer Praxis für Physiotherapie. Der Mieter erbringt keine ust-pflichtigen Leistungen, wie er jetzt in 2012 mitteilt und die USt zurückfordert(!).
Wir hängen jetzt für die Möglichkeit einer Optionab dem Zeitpunkt der Neuvermietung (10/1992) etas in der Luft. Gilt auch für diese Vermietung der Umsatzsteuer-Anwendungserlass wo es in 9.2. Einschränkung des Verzichts auf Steuerbefreiungen (§ 9 Abs. 2 und 3 UStG) in Abs. 5 heißt: "§ 9 Abs. 2 UStG in der ab 1. 1. 1994 geltenden Fassung ist nicht anzuwenden, wenn das auf
dem Grundstück errichtete Gebäude vor dem 1. 1. 1998 fertig gestellt wird und wenn mit der
Errichtung des Gebäudes vor dem 11. 11. 1993 begonnen wurde."
Mußte der Vermieter nicht prüfen, dass er einen Mieter vermietet, der ust-pflichtige Leistungen erbringt - erfolgte die Option also zu recht.
Das örtliche FA ist keine große Hilfe, wir würden aber zu einer wirksamen Option tendieren. Das würde ja auch bedeuten, dass bei einer erneuten Vermietung heute immer noch der Rechtssatnd 1993 gilt.
Wie seht Ihr das ?
frankts
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zur Hilfe:
§ 9 UStG 1993: § 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen
(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g und k, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.
(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), beider Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Unternehmer nachweist, daß das Grundstück weder Wohnzwecken noch anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist.
RE: Option bei Vermietung - Eisvogel - 24.07.2012 16:54
(24.07.2012 15:55)frankts schrieb: Das würde ja auch bedeuten, dass bei einer erneuten Vermietung heute immer noch der Rechtssatnd 1993 gilt.so sieht´s aus. § 27 UStG stellt ganz klar auf Gebäudeerrichtung und Baubeginn ab, § 9 Abs. 2 UStG gilt also nur für die neueren Gebäude.
RE: Option bei Vermietung - tosch - 24.07.2012 17:01
Schwierige Frage
(24.07.2012 15:55)frankts schrieb: Der Mieter erbringt keine ust-pflichtigen Leistungen, wie er jetzt in 2012 mitteilt und die USt zurückfordert(!).
Schon mal Verjährung geprüft?
Mehr als die letzten 3 Jahre + dieses dürfte die USt wohl nicht zurückzufordern sein.
RE: Option bei Vermietung - meyer - 24.07.2012 17:18
Es kommt nur darauf an, ob das Gebäude ins Raster passt (was der Fall zu sein scheint) und dass der Mieter Unternehmer ist. Wann der Vertrag abgeschlossen wurde, ist egal.
Wesentlich ist natürlich, was genau im Mietvertrag steht. Selbst, wenn die Option nicht ginge, würde ich nämlich je nach Wortlaut nicht so ohne Weiteres einen zivilrechtlichen Rückforderungsanspruch des Mieters bejahen.
RE: Option bei Vermietung - Uwe - 24.07.2012 17:19
Hallo,
USt-Anwendungserlass 9.2 Abs. 7
Zitat:(7) 1Durch die Veräußerung eines Grundstücks wird die Frage, ob der Verzicht auf die in § 9 Abs. 2 UStG genannten Steuerbefreiungen zulässig ist, nicht beeinflusst. 2Für Grundstücke mit Altbauten gilt daher, auch wenn sie veräußert werden, die Rechtslage vor dem 1. 1. 1994. 3Zu beachten sind aber weiterhin die Grundsätze des BMF-Schreibens vom 29. 5. 1992, BStBl I S. 378, zum Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO); vgl. auch BFH-Urteil vom 14. 5. 1992, V R 12/88, BStBl II S. 931.
Also selbst wenn veräußert wird, gilt die Altregelung ...
Gruss
Uwe
RE: Option bei Vermietung - frankts - 25.07.2012 08:58
Danke allen für Zustimmung. Es ist was so, wie man eigentlich meint, dass es nicht so sein kann.
frankts