Vermietung teils mit, teils ohne USt

[taxpert]

Hilfe! Habe anscheinend grade Knoten im Hirn!!

A hat zwei Gebäude im PV. Das eine wird als Wohnungen steuerfrei vermietet, das andere als Ferienwohnungen mit kurzfristiger Überlassen steuerpflichtig vermietet.

Im ersten Gebäude kommt es zu einem größeren Wasserschaden und eine Familie wird für die Zeit der Bautätigkeit im zweiten Gebäude einquartiert!

M.E.n. handelt es sich nicht um eine kurzfristige Überlassung an die Familie, sondern um einen nicht steuerbaren Innenumsatz.

Oder bin ich irgendwo falsch abgebogen?

taxpert

[phönix]

(15.05.2017 14:54)taxpert schrieb:  Im ersten Gebäude kommt es zu einem größeren Wasserschaden und eine Familie wird für die Zeit der Bautätigkeit im zweiten Gebäude einquartiert!

M.E.n. handelt es sich nicht um eine kurzfristige Überlassung an die Familie, sondern um einen nicht steuerbaren Innenumsatz.

Den Begriff Innenumsatz verbinde ich mit umsatzsteuerlicher Organschaft und die haben wir hier nicht. Der Umsatz wird immer nach außen (an die Familie) erbracht, eben ggf. steuerbefreit oder steuerpflichtig.
M.E. bleibt es bei der langfristig angelegten steuerfreien Vermietung an die Familie (ohne Innenumsatz), ganz egal, welche Fläche gerade genutzt wird.

Resultat: keine Umsatzsteuerpflicht für die Mieterträge bezüglich der Familie, kein Vorsteuerabzug für die Zeit dieser Nutzung, ggf. Vorsteuerberichtigung für diesen Zeitraum.

[Eisvogel]

Innenumsätze gibt es auch ohne Organschaft, können auch zwischen 2 Betriebstätten ausgeführt werden. Aber es erbringt hier ja nicht der eine Unternehmensteil eine Leistung an den anderen, sondern Leistungsempfänger sind die Mieter.

(15.05.2017 16:39)phönix schrieb:  ganz egal, welche Fläche gerade genutzt wird.

Aus dem Bauch heraus habe ich da Zweifel. Für die Zeit der Bautätigkeit wird doch die Miete gezahlt, um die Räume im anderen Gebäude zu nutzen. Der Vermieter bietet den Mietern die Ersatzwohnung an sie nehmen das Angebot an. Damit kommt m.E. ein neuer Mietvertrag zustande. Das ist der zu beurteilende Leistungsaustausch, den ich unabhängig vom bestehenden Mietvertrag sehen würde.
Kurzfristig bedeutet Vermietung unter 6 Monaten. Ich würde das dann nur steuerfrei machen, wenn die Baumaßnahmen länger als 6 Monate gedauert haben.

[showbee]

Ne, da entsteht doch kein neuer Mietvertrag. Der Vermieter schuldet Überlassung DER konkreten Wohnung. Nur weil diese einen Mangel hat und die Überlassung unmöglich wird, kommt es zur Ersatzgestellung. Das ist quasie Mängelgewährleistung.

[phönix]

Ich denke auch, dass man dem steuerlichen Problem nur zivilrechtlich beikommen kann. Ich sehe hier ebenso wie Showbee nicht, dass der Mietvertrag über die alte Wohnung aufgehoben wird und dafür ein neuer womöglich zeitlich befristeter Mietvertrag für die neue Wohnung abgeschlossen wird, zumal es für den zulässigen Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrages nur wenige gesetzliche Ausnahmetatbestände gibt.

Im verrückten Ausnahmefall wird es vielleicht mal eine solche Situation geben, aber im Normalfall dürften die neuen Räumlichkeiten im Rahmen der "Gewährleistung" durch den Vermieter im Rahmen des alten Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt werden.

[taxpert]

Nun ja, bin mittlerweile auch eher am Zweifeln, ob nicht doch ein -weiterer- Mietvertrag konkludent zu Stande gekommen ist!

Grundsätzlich bleibt der Mietvertrag für die zeit der Bauarbeiten ja bestehen. Der Leistungsaustausch findet also statt. Die Miete reduziert sich halt auf 0 Euro, der Mieter bleibt aber rechtlich Besitzer der Wohnung, auch die Möbel bleiben ja wahrscheinlich größtenteils darin!

Der Mieter hat jetzt ein Recht auf Gestellung einer anderen Wohngelegenheit. Hierzu bietet der Vermieter eben die Ferienwohnung an, was der Mieter aber nicht zwingend annehmen muss! Durch die Annahme des Angebotes kommt ein weiterer Mietvertrag über die Überlassung der Ferienwohnung zustande.

Oder habe ich wieder etwas übersehen?

taxpert, der sich ausdrücklich für Eure Mithilfe bedankt!

[showbee]

Ich bleib bei meiner Auffassung: Wenn der Mieter infolge des Mangels nicht dort wohnen kann (Heizung im Winter fällt aus), dann kann er ultima ratio aus der Garantiehaftung des Vermieters irgendwann Schadenersatz und Aufwendungsersatz geltend machen, u.a. für Anmietung von Ersatzunterkunftskosten. Der Vermieter kann dies abwenden, indem er Ersatzwohnraum stellt.

[Eisvogel]

(16.05.2017 07:32)showbee schrieb:  Ich bleib bei meiner Auffassung: Wenn der Mieter infolge des Mangels nicht dort wohnen kann (Heizung im Winter fällt aus), dann kann er ultima ratio aus der Garantiehaftung des Vermieters irgendwann Schadenersatz und Aufwendungsersatz geltend machen, u.a. für Anmietung von Ersatzunterkunftskosten. Der Vermieter kann dies abwenden, indem er Ersatzwohnraum stellt.

kann man vielleicht auch so sehen. Aber liegt dann überhaupt noch ein Leistungsaustausch vor? Hinsichtlich der ersten Wohnung nein, da kein Entgelt bzw. keine Überlassung der Wohnung und bei der zweiten auch nicht, da Schadensersatz.

[showbee]

Jein. Hinsichtlich der ersten Wohnung verbleibt es m.E. bei einem Leistungsaustausch, ggf. wird aber für diese Wohnung kein Entgelt gezahlt? Mietminderung? Über die zweite Wohnung wird gerade nicht gesondert kontrahiert, also keine Leistung bezüglich der 2. Wohnung. Dann bleibt es bei der Lösung von Taxpert: steuerfreie Vermietung von Wohnung 1 (ggf. kein Entgelt --> relevant, wenn Vost nach Umsatzschlüssel verteilt wird) und bezüglich der Wohnung 2 kein Leistungsaustausch, also nicht steuerbar.

Von "Innenumsatz" würde ich auch nicht sprechen, denn dies liegt sprachlich innerhalb von Organkreisen vor (s.o.) bzw. wenn ein Unternehmer mehrere ertragsteuerliche Betriebe hat (Fleischerei "liefert" an Gaststätte = 2 Gewerbe, aber alles von Unternehmer U). Von Innenumsatz könnte man dann sprechen, wenn die Ferienwohnung gewerblich vermietet wird.

[Eisvogel]

(16.05.2017 10:10)showbee schrieb:  Hinsichtlich der ersten Wohnung verbleibt es m.E. bei einem Leistungsaustausch, ggf. wird aber für diese Wohnung kein Entgelt gezahlt?

Leistungsaustausch bedeutet ja aber Leistung gegen Entgelt, also kein LA.

(16.05.2017 10:10)showbee schrieb:  Dann bleibt es bei der Lösung von Taxpert: steuerfreie Vermietung von Wohnung 1 (ggf. kein Entgelt --> relevant, wenn Vost nach Umsatzschlüssel verteilt wird) und bezüglich der Wohnung 2 kein Leistungsaustausch, also nicht steuerbar.

Also wäre das gezahlte Entgelt ust-lich völlig irrelevant? Das kann m.E. auch nicht richtig sein.

(16.05.2017 07:23)taxpert schrieb:  Der Mieter hat jetzt ein Recht auf Gestellung einer anderen Wohngelegenheit. Hierzu bietet der Vermieter eben die Ferienwohnung an, was der Mieter aber nicht zwingend annehmen muss! Durch die Annahme des Angebotes kommt ein weiterer Mietvertrag über die Überlassung der Ferienwohnung zustande.

Sehe ich auch so, wirtschaftlich betrachtet zahlt der Mieter das Geld doch für die Nutzung der zweiten Wohnung.
Würde der Mieter alternativ in ein Hotel ziehen, würde er in der Zeit doch keine Miete mehr zahlen und der Vermieter ihm die Mehrkosten erstatten. Dann wäre es nicht steuerbarer Schadensersatz, so aber eher eine neue sonstige Leistung an den Mieter

UStAE1.3:
Ein Schadensersatz ist dagegen dann nicht anzunehmen, wenn die Ersatzleistung tatsächlich die – wenn auch nur teilweise – Gegenleistung für eine Lieferung oder sonstige Leistung darstellt

ich bleib erst mal bei meiner ursprünglichen Meinung