Schenkung Immobilie - Nießbrauchsrecht

[al*pe]

Hallo, nach einiger Recherche und nicht zufriedenstellenden Ergebnissen stelle ich meine Frage einfach mal hier in der Hoffnung, dass mir erneut geholfen werden kann
Folgender Sachverhalt:
Mutter schenkt Sohn fremdvermietete Immobilie mit einem Wert von 800.000 EUR und behält sich den Nießbrauch vor.
Wie wird das Nießbrauchsrecht berechnet? Hier geht es mir nur um den Jahreswert. Lebensalter, Kapitalisierungsfaktor Nießbrauchsnehmer ist bekannt. Aber hinsichtlich des Jahreswertes ist mal lediglich die Rede von den durchschnittlichen Mieteinnahmen eines Jahres, dann anderswo, dass die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht werden müssen und ganz woanders kommen auch die evtl. Schuldzinsen, welche der Nießbrauchsnehmer weiterhin übernimmt, auch ins Spiel.
Vielleicht hat jemand ein Berechnungsbeispiel.
Hintergrund: Die Immobilie ist vollfinanziert und auch die weiteren Darlehensraten werden vom Nießbrauchsnehmer übernommen.
Die Überschussermittlung der Immobilie ergibt einen negativen Überschuss.
Wäre dankbar für ein eindeutiges Berechnungsbeispiel, da derzeit 3 verschiedene Berechnungsformen genannt wurden.
Danke schon mal!

[Jive]

Ich werf mal den § 15 abs. 3 BewG in den Raum :-)

Danach ist der Betrag anzusetzen, der im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird.

Maßgeblich ist dabei soweit ich weiss der Reinertrag des Nießbrauchs im Durchschnitt der letzten drei Jahre.

Wenn der Natürlich negativ ist .... den Fall hatte ich auch noch nicht :-/

Minus und minus ergibt ja bekanntlich Plus .. Erhöht das dann den Wert der Zuwendung ??

lg, jive

[fliederus2]

Soweit ich mich erinnern kann, bleibt die AfA außen vor. Ob dann wohl immer noch ein negativen Überschuss verbleibt?

[al*pe]

(18.11.2016 15:55)fliederus2 schrieb:  Soweit ich mich erinnern kann, bleibt die AfA außen vor. Ob dann wohl immer noch ein negativen Überschuss verbleibt?

Ja, auch ohne Berücksichtigung der AfA verbleibt ein Verlust.
Objekt wurde Ende 2014 angeschafft und ist vollfinanziert, dementsprechend entsprechende Zinsaufwendungen.

[Clematis]

Ich hab hier bisher immer die Monatsmiete angesetzt, und keinerlei Probleme gehabt damit.
Wenn nötig wurde diese nicht nur mal 12 genommen, sondern sogar noch aufgezinst.