Anlage V+V/ Betriebskosten/ Ärger mit Hausverwalter

[blind****]

Hallo,

gerade musste ich mich wieder etwas über einen örtlichen Hausverwalter ärgern. Auf die schriftliche Bitte, er möge doch die Originale der Rechnungen bzgl. der V+V von 3 Grundstücken eines Mandanten (Versorger, Handwerker, Stadt usw.) zur Erstellung der ESt-Erklärung 2011 übersenden, bekam ich die lapidare Antwort, es wäre total unüblich bzw. es hätte noch nie ein StB nachgefragt und im Übrigen benötige man diese Unterlagen selbst zu Nachweiszwecken. Man begründete das u.a. auch damit, dass der Mandant einen sog. Full-Service in Auftrag gegeben hätte (BK-Abrechnung inkl. Vollmacht, sämtliche Rechnungen über den Verwalter zu bezahlen).

Ich sehe bzgl. der Erstellung von Anlagen V+V im wesentlichen 3 Varianten:

1) Mandant legt alle Rechnungen vor und StB erstellt unter Beachtung Zufluss/Abfluss-Prinzip des § 11 EStG die Anlage V+V

2) Mandant legt bzgl. umlagefähiger Kosten die Betriebskostenabrechnung des Verwalters vor und reicht bzgl. nicht umlagefähiger Kosten die Original-Rechnungen ein-> StB verlässt sich somit auf die Richtigkeit/ Vollständigkeit der BK-Abrechnung und erstellt danach die Anlage V+V

3) die umlagefähigen BK werden in Anlage V+V überhaupt nicht erfasst (da sie sich irgendwann ausgleichen/ nur Erfassung Kaltmiete als Einnahme) + nur nicht umlagefähige BK erscheinen anhand der Rechnungen in Anlage V+V (Zinsen, Instandhaltung usw.)

Ich habe bzgl. dieser Varianten eine Umfrage angehängt, da mich die Relevanz in der Praxis interessiert.

Treten bei anderen Usern auch solche Probleme mit Hausverwaltern bzgl. der zeitnahen Herausgabe der V+V-Belege auf ? Womit haben die Verwalter denn ein Problem ? Die Belege sind doch Eigentum des Mandanten und auch von dem aufzubewahren oder ?

Hier mal ein Beispiel (passt auf den obigen Fall allerdings nicht ganz !) dafür, was es für Auswirkungen haben kann, wenn der Verwalter sich gegen die Herausgabe von Belegen sperrt:

Bauunternehmer i.S.d. § 13 b UStG besitzt mehrere Grundstücke mit V+V zu Wohnzwecken. Er überträgt Bauaufträge an andere Bauunternehmer (Maler, Dachdecker, Sanitär) für diese Häuser. Der Verwalter kennt den § 13 b UStG natürlich nicht und akzeptiert/ bezahlt Rechnungen der leistenden Firmen mit gesondertem USt-Ausweis. Die Vorschriften des § 13 b Abs. 5 Satz 3 UStG (Leistung für den nichtunternehmerischen Bereich) und auch § 13 b Abs. 2 Nr. 4 UStG werden komplett ausgeblendet. Folge: Der Mandant wurde vom FA geprüft, zahlt die USt nun nochmals und rennt jedem einzelnen Geschäftspartner wegen der Rechnungskorrektur hinterher.

Gruß

[blind****]

Nachtrag:

Ein StB-Kollege teilte mir bzgl. dieses Problems mit, dass er generell in allen V+V-Fällen (auch bei größeren Mietobjekten) nur die Kaltmiete und die nicht umlagefähigen Werbungskosten berücksichtigt. Die Rechtsgrundlage dafür hätte sich vor Jahren aus dem ESt-Kommentar L. Schmidt ergeben. Probleme mit der Finanzverwaltung gäbe es bisher nicht.

In der aktuellen Ausgabe von L. Schmidt (31. Auflage 2012) steht aber folgendes (zu § 21 Tz. 63):

"...Einnahmen aus Nebenkosten (z.B. für Heizung,...) werden nach dem Bruttoprinzip behandelt. Zahlt der Mieter derartige Nebenkosten an den Vermieter (d.h. nicht direkt an den Versorgungsbetrieb), gehören sie zu den Mieteinnahmen...Die entsprechenden Aufwendungen des Vermieters sind im Abflusszeitpunkt WK..."

Haufe äußert sich in Index 2531011 ähnlich.

Damit gäbe es für den Ansatz nur von Kaltmiete keine Rechtsgrundlage oder habe ich etwas übersehen ?

Gruß

[Opa]

Eigentlich ist in § 21 (2) EStG von der "ortsüblichen Miete" die Rede, und dazu zählen nunmal auch die NK dazu. In Praxis wird bei WEG aber oft darauf verzichtet, weil es sich insgesamt natürlich ausgleicht. Ggf. gibt es nur eine kleine Verschiebung zwischen den Jahren (NK-Abrechnung). Dies wird jedoch von den FA-Bearbeitern unterschiedlich behandelt, weil es dazu eben keine gesetzl. Grundlage gibt.

Als Nachweis für die Anlage V gelten grundsätzlich die Abrechnungen des Verwalters, der auch für die Abrechnung verantwortlich ist, die Original-Belege aufheben und nur auf ausdrückliches Verlangen den Eigentümern eine Kopie zukommen lassen muss, die er sich auch vergüten lassen kann. Dies ist aber, wie gesagt, in WEG völlig unüblich und nicht notwendig. Die nichtumlagefähigen Kosten sind ebenfalls der Abrechnung zu entnehmen. Nur extra Kosten, wie Darlehenszinsen, Grundsteuer und natürlich die Afa, sind vom Mandanten separat dem StB vorzulegen bzw. zu errechnen.

Probleme sehe ich nur, wenn der Verwalter keine ordentliche Abrechnung vorlegt. Aber diesen Fall hatte ich noch nicht, und in der Praxis wird die WEG sich sowieso dann einen neuen Verwalter suchen.

Nachtrag: Originale sieht das FA hier von mir sowieso nicht.

[meyer]

(29.10.2012 12:58)blindworm schrieb:  Damit gäbe es für den Ansatz nur von Kaltmiete keine Rechtsgrundlage oder habe ich etwas übersehen ?

Eine Rechtsgrundlage gibt es nach meiner Kenntnis auch nicht, die "Alternativen" sind lediglich "Praktikerlösungen" will heißen, Vereinfachung, die auch in der Regel von den FÄ akzeptiert werden.

Wir handhaben das so, dass wir im Einzelfall anhand der Belege/Informationen die wir bekommen und unter Berücksichtigung des Erstellungsaufwandes entscheiden, wie wir das handhaben. Normalerweise streben wir an, das "richtig" zu machen, da nur das die Sicherheit bietet, dass auch alle in Betracht kommenden WK wirklich angesetzt werden.

Es gibt aber auch nicht wenige Fälle, wo der Ansatz der Kaltmieten mit Mandant abgesprochen ist, da das natürlich schneller geht. In dem Fall muss aber sichergestellt werden, dass zumindest die selbst getragenen Nebenkosten für Leerstände oder Zahlungsausfälle angesetzt werden.

Originalrechnungen werden aber in aller Regel nicht benötigt, Kopien reichen völlig. Wenn klar ist, um was es geht (z. B. Grundbesitzabgaben) würden sogar die Kontoauszüge ausreichen. Hat man von Versorgern Abrechnungen, die genau das Gesamtjahr betreffen, nehmen wir aus Vereinfachung auch schon mal den Jahresbetrag lt. Abrechnung, um nicht noch mit Voraus- und Nachzahlungen hantieren zu müssen. Es kommt immer drauf an, was man für Unterlagen bekommt.

Bei Verwaltern würde ich immer zusehen, die Verwalterabrechnung zu bekommen, mit etwas Glück kann man darauf aufsetzen und muss nur noch die Zusammensetzung einzelner Positionen prüfen. Zu wesentlichen Dingen wie Erhaltung würde ich mir dann Belegkopien anfordern. Bei den Betriebskosten sind Belege relativ egal, solange da keine Auffälligkeiten sind und die Herkunft der Beträge (z. B. Verbuchung durch Hausverwalter) nachvollziehbar ist. Dies jedenfalls, solange keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht.

Die Fälle, die ich hier habe, sind derart unterschiedlich, dass man da gar keine allgemeine Aussage machen kann.

@ Opa

Mir scheint, es geht hier gar nicht um WEG. Gerade bei WEG setzen wir eigentlich meist Warmmieten an, da da typischerweise die Wohngeldabrechnungen vorliegen, wo die Betriebskosten (in der Regel ohne Grundsteuer) schon gesammelt drinstehen. Außerdem kennen wir da in vielen Fällen gar nicht die Aufgliederung der Einnahmen in Kaltmiete und Nebenkosten. Bei kleinen Wohnungen (z. B. Studentenbuden) werden zudem häufig Pauschalen vereinbart.

[limo]

Nur Kaltmiete war vor ca. 10 Jahren auch noch üblich.
Doch das FA wollte das nicht mehr.

Die BK-Abrechnung und die Belege der nicht umlagefähigen Kosten gehen mit an das FA.

[blind****]

"...Mir scheint, es geht hier gar nicht um WEG...."

Ja richtig. Es geht um die V+V von 3 Grundstücken im Alleineigentum zu Wohnzwecken.

"...Originalrechnungen werden aber in aller Regel nicht benötigt, Kopien reichen völlig...."

Ich habe jetzt schon bei 3 Verwaltern erlebt, dass die sich sehr schwer tun, wenn sie Belege oder auch Kopien rausgeben sollen. Leider kann man sich aber auch nicht immer vollständig auf die BK-Abrechnungen verlassen. Da möchte man dann doch mal mit den tatsächlichen Belegen zumindest grob verproben.

"...Als Nachweis für die Anlage V gelten grundsätzlich die Abrechnungen des Verwalters, der auch für die Abrechnung verantwortlich ist, die Original-Belege aufheben..."

Wer ist für falsche Rechnungen und deren Korrektur z.B. im Zusammenhang mit § 13b UStG zuständig ? Die Verwalter kennen sich doch dabei kaum aus.

"...Die nichtumlagefähigen Kosten sind ebenfalls der Abrechnung zu entnehmen...."

Die werden zumindest hier vielfach überhaupt nicht von den Verwaltern mit gebucht. Also ist die Verwalter-Abrechnung eventuell unvollständig.


Gruß

[tosch]

Ich hab da auch alle Varianten.
Je nachdem, wie man mal angefangen hat.
Kommt ein Neumandant, schau ich, was er an Unterlagen dabei hat und nehm die Variante mit dem geringsten Aufwand. Kommt mal vor, dass ein neuer "frischer" Sachbearbeiter etwas förmlich ist und Kaltmiete und Umlagen in der Anlage V sehen will, aber in den meisten Fällen genügt ein kurzer Anruf, in dem die Vorteile der Netto-Erklärung für das FA dargestellt werden und er ist einverstanden.
Und in meinen FÄ bearbeiten die einzelnen Sachbearbeiter die Anlagen V auch in allen eingereichten Versionen.

Dabei sind mir am liebsten die Mandanten mit Hausverwaltung.
Meine erste Frage ist dann: darf ich die Abrechnung als richtig unterstellen oder soll ich sie überprüfen?
Einen Prüfwunsch habe ich darauf noch nie gehört.
Deshalb gab es für mich auch noch nie einen Grund, Belege von einer HV anzufordern.
Das FA bekommt die Verwalterabrechnung und gut isses. Ich kann mich nicht erinnern, dass jemals Belege angefordert wurden. Was in einer Verwalterabrechnung steht, muß wohl ziemlich richtig sein

Ob ich vom Mandanten Originale oder Kopien bekomme, ist mir reichlich egal. Ich sehe meine Aufgabe nicht darin, die Richtigkeit der mir vorgelegten Unterlagen zu prüfen, sondern auf dieser Basis eine Steuererklärung zu erstellen. Bei einigen Positionen lasse ich mir manche Beträge auch nur telefonisch durchgeben.
Wenn ein Mandant wollte, könnte er mir auch auch eine falsche Originalrechnung unterjubeln.

[blind****]

Guten Morgen,

"...Deshalb gab es für mich auch noch nie einen Grund, Belege von einer HV anzufordern. Das FA bekommt die Verwalterabrechnung und gut isses...."

Nun gibt es bezgl. der Hausverwaltung mehrere Varianten:

1) Auftrag bezieht sich ausschl. auf Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern-> Zahlungsfunktion bzgl. Rechnungen/ Beauftragung von Handwerkern usw. wird nicht auf Verwalter übertragen

2) Auftrag bezieht sich auf alle Tätigkeiten (inkl. Abschluss Mietverträge)

Wenn ich die Belege nicht verfügbar habe, wie kann ich sicher sein, dass
alle Aufwendungen (insbesondere die nicht auf die Mieter umlegbaren) enthalten sind ? Oftmals erhalte ich nur die BK-Abrechnung, die Buchungsübersichten/ Kontenblätter mit den Jahresbuchungen fehlen aber.

Teilweise sind die Abrechnungen der Verwalter so verwirrend, d.h. da wird z.B. Soll- mit Ist durcheinandergebracht, dass manchmal nur die Belege weiterhelfen.

Akzeptieren die FÄ ohne jegliche Nachfrage oder Beleganforderung den BK-Ansatz der umlagefähigen Kosten ? Hier zumindest nicht immer.


Gruß

[limo]

Also ich sehe das so wie tosch:

Zitat:Ich sehe meine Aufgabe nicht darin, die Richtigkeit der mir vorgelegten Unterlagen zu prüfen, sondern auf dieser Basis eine Steuererklärung zu erstellen.

Ich lasse mir ja auch nicht alle Lohnabrechnungen bei einem AN geben um die LSt-Bescheinigung zu prüfen.


Rechnest du die Überprüfung der BK-Abrechnung dann separat ab?

[blind****]

"...Ich lasse mir ja auch nicht alle Lohnabrechnungen bei einem AN geben um die LSt-Bescheinigung zu prüfen...."

Nicht alle. Aber z.B. wenn es um Reisekosten (Baubereich) geht, sind vielfach die Eintragungen in den LSt-Bescheinigungen falsch oder unvollständig. Da komme ich ohne monatliche Lohnscheine nicht weiter.

"...Rechnest du die Überprüfung der BK-Abrechnung dann separat ab?..."

Bisher arbeite ich nur in einem Fall nach dieser Variante. Da kann ich mich allerdings auch auf den Verwalter verlassen.