Ver�u�erungsgesch�ft.

[Hans-Christian]

Folgende Information erhielt ich von einem ehemaligen Selbst�ndigen, jetzt Rentner, bez�glich seines Bescheides f�r 2004, wo er letzmalig selbst�ndiger im Bauwesen war:

Er hat ein altes marodes Mehrfamilienhaus gekauft (sagen wir 1997), und saniert. Das Haus wird vollst�ndig vermietet seit mehreren Jahren. Mit Ende 2004 schenkte er das Haus mit Grundschuld von ca. 300.000,- � seinen beiden Kindern zu gleichen Teilen vollst�ndig ohne zus�tzlichen Bedingungen.

Sein Steuerberater teilte er die Schenkung mit Noterieller Beurkundig mit. Schenkungssteuer f�llt nicht an. Soll hier nicht beachtet werden.

Im Steuerbescheid 2004 wurde ca. 15000,-� Steuer f�r Ver�u�erung beschieden.

Das hat er nie verstanden, aber geschluckt.

Als er es mir erz�hlte, empfahl ich ihm seinen Steuerberater schriftlich um Aufkl�rung zu bitten. Er habe ja das Haus nicht ver�u�ert, sondern seinen Kindern geschenkt.

Antwort des Steuerberaters war, hier l�ge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit �bertragen wurde.

Hm, hab ich heute dazu gesagt.

Das ist nicht mein Gebiet, ich werde aber mal rumhorchen.

Vermutlich k�nnte er einen RA aufsuchen, aber nur dann, wenn der StB wirklich was falsch gemacht hat.

Was sagt Ihr dazu?

Genaue Zahlen bekomme ich noch, aber erst in ein paar Tagen.

[Opa]

Zitat:ca. 15000,-� Steuer f�r Ver�u�erung

Versteh ich auch nicht. � 23 kann doch nicht gemeint sein bei Schenkung. Oder geh�rte das Haus zum Betriebsverm�gen? Dann k�nnte die Entnahme gemeint sein. La� dir mal den Bescheid zeigen.

Viele Gr��e

[Hans-Christian]

Opa schrieb:

Zitat:ca. 15000,-� Steuer f�r Ver�u�erung

Versteh ich auch nicht. � 23 kann doch nicht gemeint sein bei Schenkung. Oder geh�rte das Haus zum Betriebsverm�gen? Dann k�nnte die Entnahme gemeint sein. La� dir mal den Bescheid zeigen.

Viele Gr��e

Ja, hab ich vor und alle anderen Schreiben dazu. Beraten darf ich nicht. L�uft vermutlich auf RA hinaus.

[Lemgun]

Zitat:Antwort des Steuerberaters war, hier l�ge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit �bertragen wurde.

Genau das ist m.E. schon die L�sung.

Eine reine Schenkung liegt nur vor, wenn es voll unentgeltlich war.
Die �bernahme der Grundschuld stellt Entgelt dar. Insoweit ist � 23 erf�llt.
Mal im Volksmund O-Ton mein Dozent *g: "Du bekommst das Grundst�ck, wenn du mein Darlehen abbezahlst."
Ob ich nun einen Kaufpreis �berweise oder das Darlehen bediene, ist doch in der Auswirkung gleich.

W�re es Betriebsverm�gen, kann es kein � 23 sein, sondern z.B. � 15 vorrangig. Da gibt es auch keine Fristen.
� 23 greift nur bei privaten Immobilien, und mit Einschr�nkungen bei Selbstnutzung. Da die Immobilie vermietet war und somit der Erzielung von Eink�nften gedient hat, braucht man Selbstnutzung gar nicht zu pr�fen, klassischer � 23 m.E.

[Hans-Christian]

Lemgun schrieb:

Zitat:Antwort des Steuerberaters war, hier l�ge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit �bertragen wurde.

Genau das ist schon die L�sung.

Eine reine Schenkung liegt nur vor, wenn es voll unentgeltlich war.
Die �bernahme der Grundschuld stellt Entgelt dar.
Insoweit ist � 23 erf�llt.
Mal im Volksmund:
"Du bekommst das Grundst�ck, wenn du mein Darlehen abbezahlst."
Ob ich nun einen Kaufpreis �berweise oder das Darlehen bediene, ist doch in der Auswirkung gleich.

W�re es Betriebsverm�gen, kann es kein � 23 sein, sondern z.B. � 15 vorrangig. Da gibt es auch keine Fristen.
� 23 greift nur bei privaten Immobilien, und mit Einschr�nkungen bei Selbstnutzung. Da die Immobilie vermietet war und somit der Erzielung von Eink�nften gedient hat, braucht man Selbstnutzung gar nicht zu pr�fen, klassischer � 23.

Ich wei�, ich begebe mich hier aufs Glatteis.

Aber trotzdem.

Das Haus ist mehr wert als die Grundschuld.(w.z.b.w.)

Angenommen das ist so.

Ver�u�erunggesch�ft w�re doch
Verkaufspreis
minus Anschaffungskosten (Modernisierung f�r 300000)
minus Nebenkosten


Wenn nun das Geb�ude erstmal f�r 300000� (Grundschuld) wohnf�hig gemacht wurde?

dann w�ren doch die steuerpflichtigen Eink�nfte gleich Null bei einer Ver�u�erung, denn der Wert des Hauses w�re Anschaffung plus Kosten der Modernisierung.

Wo liegt mein Denkfehler?

[Lemgun]

Wenn ich auf dem Glatteis bin, dann will ich auch an die Hand genommen werden, damit ich nicht umfalle.

Wieviel AfA wurde in Anspruch genommen?

(� 23 Abs. 3 S.4 EStG: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen f�r Abnutzung, erh�hte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Eink�nfte im Sinne des � 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.)

[Hans-Christian]

Lemgun schrieb:Wieviel AfA wurde in Anspruch genommen?

(� 23 Abs. 3 S.4: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen f�r Abnutzung, erh�hte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Eink�nfte im Sinne des � 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.)

Ich werde mir dazu noch Informationen einholen.

Ohne Zahlen ist es zugegebenerma�en nicht m�glich dies zu kl�ren.

Es war mir eben nur unverst�ndlich, dass bei einer Schenkung, wenn die Grundschuld Erhaltungs/Anschaffungskosten gleich ist, vom Steuerpflichtigen mir so dargelegt, vom Steuerberater ein Ver�u�erungsgesch�ft bei dem Eink�nfte entstanden w�ren.

Von der Logig sag ich mir, der Wert des Hauses ist doch h�her als die Grundschuld. Und das Haus wurde verschenkt und nicht verkauft.

[Clematis]

Du muss hier aufteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, anhand des Verkehrswertes.

zB. Verkehrswert 500.000, �bernommmene Schuld 300.000
Dann wurden 3/5 des Hauses entgeltlich und 2/5 unentgeltlich erworben.

Ver�usserungspreis = 300.000
./. 3/5 der Anschaffungskosten
./. 3/5 der Herstellungskosten (Moder�nisierung)
./. 3/5 der Anschaffungsnebenkosten
+ 3/5 der inanspruch genommenen Afa
= stpfl Ver�usserungsgewinn

Das ganze ist ganz gut dargestellt im BMF vom 13.1.1993, RZ 23!

[Lemgun]

Aus Sicht des Steuerpflichtigen wird das oft so gesehen.

Wie geschrieben, eine Schenkung ist das nicht, wenn die Grundschuld �bernommen wird. Und seit 1997 d�rfte einiges an Afa gelaufen sein.

Gut dargestellt ist das auch im BMF-Schreiben zur vorweggenommenen Erbfolge aus 1993.

Edit: Da war jemand schneller.

[Hans-Christian]

Clematis schrieb:Du muss hier aufteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, anhand des Verkehrswertes.

zB. Verkehrswert 500.000, �bernommmene Schuld 300.000
Dann wurden 3/5 des Hauses entgeltlich und 2/5 unentgeltlich erworben.

Ver�usserungspreis = 300.000
./. 3/5 der Anschaffungskosten
./. 3/5 der Herstellungskosten (Moder�nisierung)
./. 3/5 der Anschaffungsnebenkosten
+ 3/5 der inanspruch genommenen Afa
= stpfl Ver�usserungsgewinn

Das ganze ist ganz gut dargestellt im BMF vom 13.1.1993, RZ 23!

Danke Clematis,
dies m��te also so der Steuerberater dem Steuerpflichtigen darlegen.

Dies werde ich ihm sagen.

Soll er sich also diese Auskunft einholen.

Nochmals danke.