Schenkung Immobilie - Nießbrauchsrecht

[al*pe]

Hallo, nach einiger Recherche und nicht zufriedenstellenden Ergebnissen stelle ich meine Frage einfach mal hier in der Hoffnung, dass mir erneut geholfen werden kann
Folgender Sachverhalt:
Mutter schenkt Sohn fremdvermietete Immobilie mit einem Wert von 800.000 EUR und behält sich den Nießbrauch vor.
Wie wird das Nießbrauchsrecht berechnet? Hier geht es mir nur um den Jahreswert. Lebensalter, Kapitalisierungsfaktor Nießbrauchsnehmer ist bekannt. Aber hinsichtlich des Jahreswertes ist mal lediglich die Rede von den durchschnittlichen Mieteinnahmen eines Jahres, dann anderswo, dass die Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht werden müssen und ganz woanders kommen auch die evtl. Schuldzinsen, welche der Nießbrauchsnehmer weiterhin übernimmt, auch ins Spiel.
Vielleicht hat jemand ein Berechnungsbeispiel.
Hintergrund: Die Immobilie ist vollfinanziert und auch die weiteren Darlehensraten werden vom Nießbrauchsnehmer übernommen.
Die Überschussermittlung der Immobilie ergibt einen negativen Überschuss.
Wäre dankbar für ein eindeutiges Berechnungsbeispiel, da derzeit 3 verschiedene Berechnungsformen genannt wurden.
Danke schon mal!