Ferienwohnung - Überschusserzielungsabsicht - Stand der Verwaltungsanweisungen

[meyer]

Habe einen Mandanten, der sich vor Jahren blauäugig - offenbar ohne sich vernünftig beraten zu lassen - ein Objekt mit sechs Ferienwohnungen in einem bayrischen Urlaubsort hat völlig überteuert andrehen lassen.

Bis heute ist mir nie klar geworden, was derjenige sich davon versprochen hat (offenbar eine sichere Vermögensanlage zur Altersvorsorge). Nun ja, die Belegung ist ausgesprochen schlecht und bei einem Verkauf würde heute bei weitem nicht das rausbekommen, was er vor rd. 8 Jahren bezahlt hat.

Das Objekt wies bisher immer Werbungskostenüberschüsse in gut fünfstelliger Höhe auf.

Bisher wurde immer alles vom FA (ohne VdN) akzeptiert, am Anfang gab es sogar mal eine betriebsnahe Veranlagung, die alles vor Ort inspiziert hat.

Nunmehr will das FA plötzlich mit der lapidaren Behauptung nicht mehr, die ortsübliche Vermietungsdauer werde nicht erreicht, außerdem seien die Angaben des Stpfl. zu den Aufenthaltsdauern nicht glaubwürdig (unterstellt werden offenbar längere Aufenthalte auch zu privaten Zwecken).

Laut Mandant nutzt er keine Wohnung selbst, sondern er fährt ausschließlich für einzelne Tage hin, um die für die Vermietung notwendigen Verrichtungen zu besorgen, da er fast alles in Eigenregie macht.

Das lasse ich mal dahingestellt, selbst wenn er eine zeitweise Selbstnutzung hätte, würde sich das allerdings nur auf eine der sechs Wohnungen beziehen, da er schlecht mehrere gleichzeitig selbst nutzen kann. Außerdem hat er am Lebensmittelpunkt mehrere 100 km entfernt ein nur noch von ihm selbst bewohntes Haus allein zu versorgen.

Lange Rede kurzer Sinn. Es liegt ausschließlich Vermietung vor, im Notfall halt bezogen auf nur fünf der sechs Wohnungen. Gleichwohl ist die Vermietungslage trotz Bemühungen (Anzeigen, Webseite, Gastgeberverzeichnisse, Listung bei der Gemeinde) katastrophal, so dass ich stark davon ausgehe, dass die Vermietung mehr als 25% unterhalb der üblichen Vermietungsdauern vor Ort liegen wird.

Nach dem einschlägigen BMF-Schreiben vom 08.10.2004, RdNr. 16ff wäre man eigentlich (jedenfalls für fünf Wohnungen) auf der sicheren Seite, da insoweit die Kriterien für die Annahme einer dauerhaften Vermietung vorliegen. Für die letzte Wohnung hätte man ggf. erhöhte Nachweispflichten für eine nicht vorliegende Selbstnutzung.

Nun kam anschließend der BFH mit Urteil vom 26.10.2004 (IV R 57/02) auf den Plan und hat abweichend davon geurteilt, dass im Fall des Nichtvorliegens besonderer Vermietungshindernisse eine mehr als 25% -ige Unterschreitung der üblichen Vermietungsdauer die Überschusserzielungsabsicht anhand der berühmten Totalüberschussprognose zu fordern sei. Das Urteil ist im BStBl veröffentlicht worden.

Jetzt meine Frage an die Experten in der Finanzverwaltung:

Ist das m. W. nach wie vor gültige BMF-Schreiben, auf das auch in den EStH hingewiesen wird, in dem Punkt durch die Veröffentlichung im BStBl. automatisch als nicht mehr anwendbar anzusehen oder könnte man sich mit Aussicht auf Erfolg auf das BMF-Schreiben berufen?

Ich habe eine Verfügung der OFD Müchen vom 25.07.2005 dazu gefunden, die die geänderte BFH-Rechtsprechung für anzuwenden erklärt. Die wäre allerdings für das hier maßgebliche Bundesland nicht maßgeblich.

Ich fürchte trotzdem, dass das allgemein verwaltungsseitig so zu sehen ist. Oder könnte ich doch auf das BMF-Schreiben pochen (abgesehen natürlich von dem unsicheren Fall, dass das FA nicht auf der Höhe der Zeit ist und die spätere Rechtsprechungsänderung nicht auf dem Schirm hat)?