Vermietung an nahe Angeh�rige, Nebenkosten

[Stadtkatze]

Ich habe folgenden Fall:
Die Tochter vermietet an die Eltern eine Wohnung. Auf den ersten Blick scheint alles i.o. Die Miete ist orts�blich. Der Mietvertrag ist ein Vordruck der durch die Tochter (Rechtsanw�ltin) ausgef�llt wurde.
Zur Miete steht: 200 � (pauschal)
Im folgenden Absatz: Neben der Miete sind 50 � Nebenkosten vorauszuzahlen. (1 �/qm)
Dann: Insgesamt 200 �.

Werbungskosten, die abrechenbare Nebenkosten darstellen fallen in jedem Jahr in dreifacher H�he an, ohne dass Nebenkosten abgerechnet werden.

Ich war zun�chst freundlich und habe die WK (Wasser, Strom, Heizung und was sonst noch so umgelegt wird) auf die vorausgezahlten NK begrenzt, nachdem klar war, das NK nicht abgerechnet werden (Anh�rung insoweit erfolgt).
Jetzt befinde ich mich im Einspruchsverfahren und habe Verb�serung angek�ndigt, weil ein Mietvertrag mit derart unklaren Angaben steuerlich nicht anzuerkennen ist. Hierzu habe ich mehrere FG-Urteile gefunden.
Ich habe dem StB er�rtert, dass NK keine Hauptpflicht aus dem MIetvertrag sind und kleine Unregelm��igkeiten grunds�tzlich nicht zur NIchtanerkennung des Vertrages f�hren, aber vorliegend 200 � Miete gezahlt werden und die NK - im MIetvertrag als zus�tzlich zu zahlen ausgewiesen - nicht gezahlt werden. Im �brigen w�rde auch kein fremder Dritter hinnehmen, dass zwischen Vorauszahlungen und tats. angefallenen Kosten eine derart gro�e Differenz besteht. Der Steuerberater kann oder will das �berhaupt nicht verstehen und seine Mandantin schon gleich gar nicht. Sie finden es beide v�llig normal, dass der Mieter nur ca. 1/3 der angefallenen Kosten tr�gt.

Wie w�rdet ihr den Sachverhalt beurteilen? Habt ihr ggf. noch Literaturhinweise. Bevor ich den Fall an die RbSt abgebe muss ich noch einmal er�rtern.

[meyer]

Was wird denn gezahlt? 200 oder 250? Wenn das unbar ist, ist doch zumindest dokumentiert, wie der Mietvertrag tats�chlich durchgef�hrt wird.

Ob das die Un�blichkeiten im vorliegenden Fall dann ausreichen, den Vertrag insgesamt steuerlich zu kippen, w�re ich mir nicht so sicher.

Ich w�rde an Ihrer Stelle erst einmal pr�fen, ob denn die Miete bei Beuteilung der Warmmiete (also tats�chliche Zahlungen) noch angemessen ist. Die 56%- bzw. 75%-Grenze bezieht sich schlie�lich auf die Warmmiete, nicht auf die Kaltmiete (wird gern nicht beachtet). Ihr Hinweis auf die erheblich h�heren umlagef�higen Kosten klingt jedenfalls danach, als ob dann die Grenzen unterschritten werden k�nnten.

F�r eine isolierte K�rzung der umlagef�higken Kosten sehe ich keine Rechtsgrundlage. Steuerlich kann m. E. letztlich nur auf die Gesamteinnahmen und Gesamt-WK abgestellt werden, wenn man denn das Mietverh�ltnis anerkennt, d. h. ggf. Pr�fung der �berschusserzielungsabsicht bzw. anteilige K�rzung aller WK.

Ansetzen k�nnte man, falls es sich um ein gemischtgenutztes Objekt handelt, ggf. au�erdem an den Aufteilungsma�st�ben. Eine Aufteilung nach Fl�chen muss nicht unbedingt gerechtfertigt sein, je nachdem wie die verbrauchsabh�ngigen Kosten tats�chlich verursacht weren (etwa bei unterschiedlicher Personenzahl der Nutzer).

[phönix]

(2) Betr�gt das Entgelt f�r die �berlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 Prozent der orts�blichen Marktmiete, so ist die Nutzungs�berlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

orts�bliche Marktmiete = einheitliches Entgelt f�r die �berlassung Wohnraum = 350 Bruttowarmmiete = Kaltmiete zzgl. umlagef�higer Kosten = 200 nettokalt + 150 Betriebskosten
gezahlt = 250 Bruttowarm-Miete = 71,43%

Die Trennung in einzelne Bestandteile des einheitlichen Entgeltes f�r die �berlassung von Wohnraum ist f�r mich nicht nachvollziehbar, da v�llig lebensfremd:
1. Den Mieter interessiert ausschlie�lich die Bruttowarmmiete.
2. Der Mieter kann den Gro�teil der BK �berhaupt nicht beeinflussen (st�dt. Stra�enreinigungsgeb�hr, Grundsteuer, ...)

Die 1978 (?) eingef�hrte BK/HK-Umlage ist v�llig kontraproduktiv, da der Vermieter �berhaupt nicht zur Wirtschaftlichkeit bei der Verursachung von BK orientiert wird.

Im Gewerbemietbereich besteht �brigens durchg�ngig die Auffassung der gro�en Mieter, "wir zahlen 10 Euro je qm bruttowarm. wie der Vermieter mit seinen BK hinkommt, ist uns egal" Im g�nstigsten Fall - gerade letztens gesehen - hatte sich der Mieter zu einer Bruttokaltmiete herabgelassen...

[Stadtkatze]

Zur Zahlung:
Die Miete wird �berwiesen und tats�chlich zahlen die Eltern nur 200�. Ich lese mit meinem Verst�ndnis bei zus�tzlich zur Miets sind die Nebenkosten zu zahlen, dass diese eben zu den 200 � dazu kommen. Der Steuerberater aber nicht.

Der Vergleich zur Marktmiete
Dem h�lt der Mietpreis Stand. Diese "Unwichtigkeit" hatte ich vergessen zu erw�hnen - sorry!

@meyer: Isolierte K�rzung der WK war nur nett von mir, weil immer noch g�nstig f�r den Stpfl. Habe ich aber inzwischen wie geschrieben verworfen.

Das Problem hier sind tats�chlich die sehr geringen NK-Vorauszahlungen, die zwischen fremden Dritten nie hingenommen w�rden.

[Kiharu]

Zum einen habe auch schon in Wohnungen gewohnt, wo es dem Vermieter nicht in den Sinn gekommen ist, Nebenkosten abzurechnen. Daher w�rde mich interessieren, ob im MV zur j�hrlichen Abrechnung Regelungen getroffen sind.

Unabh�ngig davon denke ich, du hast schlechte Karten. Die (Kalt)Miete ist orts�blich, der Hauptbestandteil des Vertrages wird durchgef�hrt (Mietzahlung) und nur wegen der zu geringen Nebenkosten w�rde ich nicht das Mietverh�ltnis knicken.

Deine Kaltmiete betr�gt 150 Euro, sofern die nicht unter 66 % liegt, w�rde ich im Hinblick auf die Neuregelungen im Steuervereinfachungsgesetz das ganze anerkennen.

[Stadtkatze]

So, jetzt hab ich die Akte und brauche nicht auf meinen l�chrigen Speicher zur�ckgreifen.
Also, wie schon gesagt, ein Vordruck, wie ich ihn schon gaaaanz oft gesehen habe.
� 3 - 1. Die Miete betr�gt monatlich EUR 200 (pauschal)
2. Neben der Miete werden BK, gem. �2 Betr.kosten-VO umgelegt und in Form von mon. VZ mit j�hrl. Abrechng. vom Mieter erhoben. Die von dieser VZ erfassten BK sind in der Anlage "BK-Aufstellung" enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist (Diese Aufstellung gibt es nicht)
Als sonst. BK gem. � 2 Nr. 17 BKVO sind vereinbart: 50 �
Die monatliche VZ betr�gt danach z.Zt. insges. EUR - Monatlicher Gesamtmietbetrag 1. u. 2. 200 - Zweihundert

Des Weitern habe ich folgende FG-Urteile - HI 1617511 und 509531. Ich habe auch noch 2-3 andere entdeckt, die �hnlich sind, den Index aber nicht notiert.

Danach bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass es hier das NK-Problem doch zur Nichtanerkennung des MV f�hrt. Bin aber mit meinem Er�rterunglatain am Ende.

[tosch]

Seit wann l�uft denn der Mietvertrag? Beurteilst Du das erste Mietjahr? Kommt evtl. erst noch eine NK-Abrechnung?

Grunds�tzlich w�rde ich das Mietverh�ltnis anerkennen, wenn die Kaltmiete von � 150 im Rahmen liegt.

Da entgegen den vertraglichen Vereinbarungen die Nebenkosten nicht abgerechnet wurden, w�rde ich dann allerdings die Werbungskosten, die nach Mietvertrag auf den Mieter umlegbar sind, auf die geleisteten Vorauszahlungen begrenzen und die anderen WK unbegrenzt ber�cksichtigen.

FG-Urteile - HI 1617511 und 509531: mit diesen Bezeichnungen kann ich gar nichts anfangen

[Catja]

tosch schrieb:FG-Urteile - HI 1617511 und 509531: mit diesen Bezeichnungen kann ich gar nichts anfangen

@Stadtkatze:

Bitte Urteile mit genauer Gerichts-Bezeichnung, Datum und Aktenzeichen angeben (soweit ver�ffentlicht: BStBl. hilft auch)
Hilfsweise mit der Haufe-Index-Nummer oder der SIS-Nummer (irgendeiner von uns kitzelt das dann wahrscheibnlich schon aus seiner Datenbank heraus.

Danke & Gr��e,

die Catja

[Stadtkatze]

Also, das MV l�uft seit 2007

Streitjahre 2007 - 2010
Eine NK-Abrechnung wird definitiv nicht erfolgen. Hat der StB m�ndl. und schriftl. ge�u�ert.

Ich hatte die NK zun�chst auf die VZ begrenzt, fand ich logisch und auch nett, ist aber falsch.

HI = Haufe Index, Sorry, wenn die Abk�rzung nicht bekannt war.
1617511 = FG M�nchen v. 20.09.2006 - 9 K 2885/04
509531 = FG D�sseldorf v. 12.04.2000 - 16 K 3974/94 E

[Catja]

*grins*, - dass das schon die Haufe-nummern waren, - da h�tte ich ja auch mal selber drauf kommen k�nnen, *lach*