Vermietung an nahe Angehörige, Nebenkosten

[Stadtkatze]

Ich habe folgenden Fall:
Die Tochter vermietet an die Eltern eine Wohnung. Auf den ersten Blick scheint alles i.o. Die Miete ist ortsüblich. Der Mietvertrag ist ein Vordruck der durch die Tochter (Rechtsanwältin) ausgefüllt wurde.
Zur Miete steht: 200 ¤ (pauschal)
Im folgenden Absatz: Neben der Miete sind 50 ¤ Nebenkosten vorauszuzahlen. (1 ¤/qm)
Dann: Insgesamt 200 ¤.

Werbungskosten, die abrechenbare Nebenkosten darstellen fallen in jedem Jahr in dreifacher Höhe an, ohne dass Nebenkosten abgerechnet werden.

Ich war zunächst freundlich und habe die WK (Wasser, Strom, Heizung und was sonst noch so umgelegt wird) auf die vorausgezahlten NK begrenzt, nachdem klar war, das NK nicht abgerechnet werden (Anhörung insoweit erfolgt).
Jetzt befinde ich mich im Einspruchsverfahren und habe Verböserung angekündigt, weil ein Mietvertrag mit derart unklaren Angaben steuerlich nicht anzuerkennen ist. Hierzu habe ich mehrere FG-Urteile gefunden.
Ich habe dem StB erörtert, dass NK keine Hauptpflicht aus dem MIetvertrag sind und kleine Unregelmäßigkeiten grundsätzlich nicht zur NIchtanerkennung des Vertrages führen, aber vorliegend 200 ¤ Miete gezahlt werden und die NK - im MIetvertrag als zusätzlich zu zahlen ausgewiesen - nicht gezahlt werden. Im Übrigen würde auch kein fremder Dritter hinnehmen, dass zwischen Vorauszahlungen und tats. angefallenen Kosten eine derart große Differenz besteht. Der Steuerberater kann oder will das überhaupt nicht verstehen und seine Mandantin schon gleich gar nicht. Sie finden es beide völlig normal, dass der Mieter nur ca. 1/3 der angefallenen Kosten trägt.

Wie würdet ihr den Sachverhalt beurteilen? Habt ihr ggf. noch Literaturhinweise. Bevor ich den Fall an die RbSt abgebe muss ich noch einmal erörtern.

[meyer]

Was wird denn gezahlt? 200 oder 250? Wenn das unbar ist, ist doch zumindest dokumentiert, wie der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt wird.

Ob das die Unüblichkeiten im vorliegenden Fall dann ausreichen, den Vertrag insgesamt steuerlich zu kippen, wäre ich mir nicht so sicher.

Ich würde an Ihrer Stelle erst einmal prüfen, ob denn die Miete bei Beuteilung der Warmmiete (also tatsächliche Zahlungen) noch angemessen ist. Die 56%- bzw. 75%-Grenze bezieht sich schließlich auf die Warmmiete, nicht auf die Kaltmiete (wird gern nicht beachtet). Ihr Hinweis auf die erheblich höheren umlagefähigen Kosten klingt jedenfalls danach, als ob dann die Grenzen unterschritten werden könnten.

Für eine isolierte Kürzung der umlagefähigken Kosten sehe ich keine Rechtsgrundlage. Steuerlich kann m. E. letztlich nur auf die Gesamteinnahmen und Gesamt-WK abgestellt werden, wenn man denn das Mietverhältnis anerkennt, d. h. ggf. Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bzw. anteilige Kürzung aller WK.

Ansetzen könnte man, falls es sich um ein gemischtgenutztes Objekt handelt, ggf. außerdem an den Aufteilungsmaßstäben. Eine Aufteilung nach Flächen muss nicht unbedingt gerechtfertigt sein, je nachdem wie die verbrauchsabhängigen Kosten tatsächlich verursacht weren (etwa bei unterschiedlicher Personenzahl der Nutzer).

[phönix]

(2) Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

ortsübliche Marktmiete = einheitliches Entgelt für die Überlassung Wohnraum = 350 Bruttowarmmiete = Kaltmiete zzgl. umlagefähiger Kosten = 200 nettokalt + 150 Betriebskosten
gezahlt = 250 Bruttowarm-Miete = 71,43%

Die Trennung in einzelne Bestandteile des einheitlichen Entgeltes für die Überlassung von Wohnraum ist für mich nicht nachvollziehbar, da völlig lebensfremd:
1. Den Mieter interessiert ausschließlich die Bruttowarmmiete.
2. Der Mieter kann den Großteil der BK überhaupt nicht beeinflussen (städt. Straßenreinigungsgebühr, Grundsteuer, ...)

Die 1978 (?) eingeführte BK/HK-Umlage ist völlig kontraproduktiv, da der Vermieter überhaupt nicht zur Wirtschaftlichkeit bei der Verursachung von BK orientiert wird.

Im Gewerbemietbereich besteht übrigens durchgängig die Auffassung der großen Mieter, "wir zahlen 10 Euro je qm bruttowarm. wie der Vermieter mit seinen BK hinkommt, ist uns egal" Im günstigsten Fall - gerade letztens gesehen - hatte sich der Mieter zu einer Bruttokaltmiete herabgelassen...

[Stadtkatze]

Zur Zahlung:
Die Miete wird überwiesen und tatsächlich zahlen die Eltern nur 200¤. Ich lese mit meinem Verständnis bei zusätzlich zur Miets sind die Nebenkosten zu zahlen, dass diese eben zu den 200 ¤ dazu kommen. Der Steuerberater aber nicht.

Der Vergleich zur Marktmiete
Dem hält der Mietpreis Stand. Diese "Unwichtigkeit" hatte ich vergessen zu erwähnen - sorry!

@meyer: Isolierte Kürzung der WK war nur nett von mir, weil immer noch günstig für den Stpfl. Habe ich aber inzwischen wie geschrieben verworfen.

Das Problem hier sind tatsächlich die sehr geringen NK-Vorauszahlungen, die zwischen fremden Dritten nie hingenommen würden.

[Kiharu]

Zum einen habe auch schon in Wohnungen gewohnt, wo es dem Vermieter nicht in den Sinn gekommen ist, Nebenkosten abzurechnen. Daher würde mich interessieren, ob im MV zur jährlichen Abrechnung Regelungen getroffen sind.

Unabhängig davon denke ich, du hast schlechte Karten. Die (Kalt)Miete ist ortsüblich, der Hauptbestandteil des Vertrages wird durchgeführt (Mietzahlung) und nur wegen der zu geringen Nebenkosten würde ich nicht das Mietverhältnis knicken.

Deine Kaltmiete beträgt 150 Euro, sofern die nicht unter 66 % liegt, würde ich im Hinblick auf die Neuregelungen im Steuervereinfachungsgesetz das ganze anerkennen.

[Stadtkatze]

So, jetzt hab ich die Akte und brauche nicht auf meinen löchrigen Speicher zurückgreifen.
Also, wie schon gesagt, ein Vordruck, wie ich ihn schon gaaaanz oft gesehen habe.
§ 3 - 1. Die Miete beträgt monatlich EUR 200 (pauschal)
2. Neben der Miete werden BK, gem. §2 Betr.kosten-VO umgelegt und in Form von mon. VZ mit jährl. Abrechng. vom Mieter erhoben. Die von dieser VZ erfassten BK sind in der Anlage "BK-Aufstellung" enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist (Diese Aufstellung gibt es nicht)
Als sonst. BK gem. § 2 Nr. 17 BKVO sind vereinbart: 50 ¤
Die monatliche VZ beträgt danach z.Zt. insges. EUR - Monatlicher Gesamtmietbetrag 1. u. 2. 200 - Zweihundert

Des Weitern habe ich folgende FG-Urteile - HI 1617511 und 509531. Ich habe auch noch 2-3 andere entdeckt, die ähnlich sind, den Index aber nicht notiert.

Danach bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass es hier das NK-Problem doch zur Nichtanerkennung des MV führt. Bin aber mit meinem Erörterunglatain am Ende.

[tosch]

Seit wann läuft denn der Mietvertrag? Beurteilst Du das erste Mietjahr? Kommt evtl. erst noch eine NK-Abrechnung?

Grundsätzlich würde ich das Mietverhältnis anerkennen, wenn die Kaltmiete von ¤ 150 im Rahmen liegt.

Da entgegen den vertraglichen Vereinbarungen die Nebenkosten nicht abgerechnet wurden, würde ich dann allerdings die Werbungskosten, die nach Mietvertrag auf den Mieter umlegbar sind, auf die geleisteten Vorauszahlungen begrenzen und die anderen WK unbegrenzt berücksichtigen.

FG-Urteile - HI 1617511 und 509531: mit diesen Bezeichnungen kann ich gar nichts anfangen

[Catja]

tosch schrieb:FG-Urteile - HI 1617511 und 509531: mit diesen Bezeichnungen kann ich gar nichts anfangen

@Stadtkatze:

Bitte Urteile mit genauer Gerichts-Bezeichnung, Datum und Aktenzeichen angeben (soweit veröffentlicht: BStBl. hilft auch)
Hilfsweise mit der Haufe-Index-Nummer oder der SIS-Nummer (irgendeiner von uns kitzelt das dann wahrscheibnlich schon aus seiner Datenbank heraus.

Danke & Grüße,

die Catja

[Stadtkatze]

Also, das MV läuft seit 2007

Streitjahre 2007 - 2010
Eine NK-Abrechnung wird definitiv nicht erfolgen. Hat der StB mündl. und schriftl. geäußert.

Ich hatte die NK zunächst auf die VZ begrenzt, fand ich logisch und auch nett, ist aber falsch.

HI = Haufe Index, Sorry, wenn die Abkürzung nicht bekannt war.
1617511 = FG München v. 20.09.2006 - 9 K 2885/04
509531 = FG Düsseldorf v. 12.04.2000 - 16 K 3974/94 E

[Catja]

*grins*, - dass das schon die Haufe-nummern waren, - da hätte ich ja auch mal selber drauf kommen können, *lach*