Vorsteueraufteilung bei Gebäuden

[Schnitzer]

Hallo allerseits, das Thema Vorsteueraufteilung läßt mich nicht los.

2 Detailfragen zur Vorsteueraufteilung bei Gebäuden:

Also: Normalerweise ist die Vorsteuer nach Nutzflächen aufzuteilen (Verhältnis Vermietung ohne USt zu Vermietung mit USt). Im Fall des Erwerbs (nicht Herstellung!) eines Gebäudes akzeptiert die Verwaltung auch eine Aufteilung nach den Kaufpreisanteilen, die für die unterschiedlich vermieteten Gebäudeteile ermittelt wurden (gewerblich genutzte Teile i.dR. mit Option zur USt, Wohnungen zwangsläufig US-frei).

Frage 1: Kann ich den aus den Kaufpreisanteilen ermittelten Verteilungsschlüssel auch für die Vorsteuer auf laufende Kosten nehmen oder darf ich nur die auf den Erwerb anfallende Vorsteuer (Rechnung von Makler u. Notar) danach aufteilen.

Frage 2: Welche Art von Nachweisen werden von der Finanzverwaltung für die Begründung des Schlüssels nach Kaufpreisanteilen akzeptiert?

Danke

Viele Grüße
Schnitzer

[zaunkönig]

Hallo,

für die Aufteilung der Vorsteuer in einen abzugsfähigen (steuerpflichtige Umsätze) und einen nichtabzugsfähigen (steuerfreie Umsätze) Anteil im Zusammenhang mit gemischt genutzten Grundstücken gilt im Grundsatz die Aufteilung nach Wohn-/Nutzfläche.

Soweit dieser Aufteilungsschlüssel zu einer ungerechtfertigten Besteuerung führen würde, kann ein anderer Aufteilungsschlüssel herangezogen werden, der den tatsächlichen Gegebenheiten am nächsten kommt.
Denkbar wäre z.B. die Aufteilung der Vorsteuer nach den Umsätzen oder, wie hier angedacht, nach einem Vermögenswertschlüssel.

Um nun eine Aufteilung nach Kaufpreis der jeweiligen Vermögenseinheiten zu erlangen, bedürfte es nicht nur einer entsprechenden Aufteilung im Kaufvertrag, wo jede Vermögenseinheit eine spezifische Zuordnung erfährt, sondern auch einer strukturierten Begründung, warum bei gleicher Grundfläche eine Dachgeschosswohnung weniger wert ist als eine Wohnung in der ersten Etage und diese wiederum weniger Wert ist als die gewerblich genutzte Einheit im Erdgeschoss.
Da müsste es denn schon bauliche Unterscheidungen geben, die zu einer entsprechenden Wertezuordnung führen.

Der gefundene Aufteilungsschlüssel ist systematisch normalerweise auch der Schlüssel der generell für die Aufteilung der Vorsteuer gilt. Allerdings auch nur insoweit, wie der Aufteilungssschlüssel nicht zu einer ungerechtfertigten Besteuerung beim Vorsteuerabzug der laufenden Kosten führt.

Wenn also hier Gründe vorliegen vom allgemeinen Aufteilungsmaßstab nach Wohn-/Nutzfläche abzuweichen, sollte es dafür belegbare Gründe geben.

Ich empfehle hier eindringlich sich entsprechende steuerliche Beratung hinzuzuziehen.

[Schnitzer]

Hallo Zaunkönig,

erst einmal danke.

Aufteilung nach Umsatz geht wohl nicht mehr seit 2004 wg § 15 (4) S. 3 UStG, wonach Aufteilung nach Umsätzen nur zulässig ist, "wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist". Nur bei Kauf geht auch die Aufteilung nach Ertragwerten (A 208 (2) S. 11 UStR 2005). Widerspricht sich aber so stehts auch in Verwaltungsanweisungen.

Begründung für unterschiedliche Werte z.B. Gewerbe im EG und Wohnung im OG: Die Gewerbeeinheit wirft mehr Miete pro qm ab, hat also höheren Ertragswert.

Ihrer Ansicht nach, dürfte ich also den Aufteilungsschlüssel auch für die laufenden Kosten der Vermietung nutzen.

Die Aufteilung müsste bereits im Kaufvertrag erfolgen?

[zaunkönig]

Hallo,

BMF-Schreiben vom 24.11.2004; hier RZ 11

[Schnitzer]

schon klar zaunkönig. Dort steht:
"Beim Erwerb von Gebäuden kommt auch weiterhin eine Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der Ertragswerte zur Verkehrswertermittlung in Betracht, da es sich hierbei nicht um eine Umsatzschlüssel-Methode im vorgenannten Sinn handelt (vgl. Abschnitt 208 Abs. 2 Satz 11 UStR)."

Habe ich auch gelesen. Das ist eine Verbeugung vor den BFH-Urteilen von 1998 (5.2. und 12.3.). Dort wird gerechnet: Jahresmiete (also Umsatz) pro Gebäudeteil x für gesamtes Gebäude einheitlicher Multiplikator. Also doch wieder Umsatz (ist doch egal ob ich den Umsatz mit 13,9 (in einem entschiedenen Fall) oder mit 12 (in dem anderen entschiedenen Fall) multipliziere.

- Aufteilungsschlüssel einheitlich für Vorsteuer aus Anschaffungs(neben)kosten und laufenden (Betriebs)kosten?
- Aufteilung des Kaufpreises muss schon im Kaufvertrag erfolgen oder darf auch an Hand von Kalkulationen des Käufers erfolgen? Was meinen Sie? Kennen Sie eine Literaturstelle?

[zaunkönig]

Hallo,

steht alles im verlinkten BMF-Schreiben.

Siehe Randziffer 9


Und hinsichtlich der Anerkennung geht das BMF-Schreiben schon gleich zu Beginn darauf ein, dass die Aufteilung im Kaufvertrag indiziöse Wirkung entfaltet und dem erklärten Willen der Vertragsparteien entspricht. insoweit auch Bindungswirkung für die Verwaltung entwickelt.

Vielleicht mal ausdrucken und lesen. Ist etwas übersichtlicher als am Bildschirm.

[Schnitzer]

Aufteilungsschlüssel
Tja, ich habe die Rz. 9 zwar gelesen, war mir aber nicht sicher, ob ich den Text so verstehen darf, dass ich den Aufteilungsschlüssel (Ertragswerte!), den ich auf die AK anwende, auch auf die laufenden Kosten anwenden darf. Schließlich beziehen sich die Rz. 3 - 9 auf Eingangsleistungen vor dem 1.1.2004 (bei mir gehts um Gebäudekauf in 2007). Gut, wenn das so ist.

Nachweise
Wo im BMF-Schreiben steht das mit der Indizwirkung des Kaufvertrags? Ich finde es nicht. Ich meine ansonsten ist das klar, die Finanzverwaltung muss grundsätzlich den zivilrechtlichen Willen akzeptieren. Die Kaufpreisaufteilung im Vertrag wäre sicherlich der stärkste Nachweis. Werden noch andere Möglichkeiten des Nachweises anerkannt, wenn es um die Durchsetzung des Aufteilungsschlüssels nach Ertragswerten geht?