Veräußerungsgeschäft.

[Hans-Christian]

Folgende Information erhielt ich von einem ehemaligen Selbständigen, jetzt Rentner, bezüglich seines Bescheides für 2004, wo er letzmalig selbständiger im Bauwesen war:

Er hat ein altes marodes Mehrfamilienhaus gekauft (sagen wir 1997), und saniert. Das Haus wird vollständig vermietet seit mehreren Jahren. Mit Ende 2004 schenkte er das Haus mit Grundschuld von ca. 300.000,- € seinen beiden Kindern zu gleichen Teilen vollständig ohne zusätzlichen Bedingungen.

Sein Steuerberater teilte er die Schenkung mit Noterieller Beurkundig mit. Schenkungssteuer fällt nicht an. Soll hier nicht beachtet werden.

Im Steuerbescheid 2004 wurde ca. 15000,-€ Steuer für Veräußerung beschieden.

Das hat er nie verstanden, aber geschluckt.

Als er es mir erzählte, empfahl ich ihm seinen Steuerberater schriftlich um Aufklärung zu bitten. Er habe ja das Haus nicht veräußert, sondern seinen Kindern geschenkt.

Antwort des Steuerberaters war, hier läge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit übertragen wurde.

Hm, hab ich heute dazu gesagt.

Das ist nicht mein Gebiet, ich werde aber mal rumhorchen.

Vermutlich könnte er einen RA aufsuchen, aber nur dann, wenn der StB wirklich was falsch gemacht hat.

Was sagt Ihr dazu?

Genaue Zahlen bekomme ich noch, aber erst in ein paar Tagen.

[Opa]

Zitat:ca. 15000,-€ Steuer für Veräußerung

Versteh ich auch nicht. § 23 kann doch nicht gemeint sein bei Schenkung. Oder gehörte das Haus zum Betriebsvermögen? Dann könnte die Entnahme gemeint sein. Laß dir mal den Bescheid zeigen.

Viele Grüße

[Hans-Christian]

Opa schrieb:

Zitat:ca. 15000,-€ Steuer für Veräußerung

Versteh ich auch nicht. § 23 kann doch nicht gemeint sein bei Schenkung. Oder gehörte das Haus zum Betriebsvermögen? Dann könnte die Entnahme gemeint sein. Laß dir mal den Bescheid zeigen.

Viele Grüße

Ja, hab ich vor und alle anderen Schreiben dazu. Beraten darf ich nicht. Läuft vermutlich auf RA hinaus.

[Lemgun]

Zitat:Antwort des Steuerberaters war, hier läge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit übertragen wurde.

Genau das ist m.E. schon die Lösung.

Eine reine Schenkung liegt nur vor, wenn es voll unentgeltlich war.
Die Übernahme der Grundschuld stellt Entgelt dar. Insoweit ist § 23 erfüllt.
Mal im Volksmund O-Ton mein Dozent *g: "Du bekommst das Grundstück, wenn du mein Darlehen abbezahlst."
Ob ich nun einen Kaufpreis überweise oder das Darlehen bediene, ist doch in der Auswirkung gleich.

Wäre es Betriebsvermögen, kann es kein § 23 sein, sondern z.B. § 15 vorrangig. Da gibt es auch keine Fristen.
§ 23 greift nur bei privaten Immobilien, und mit Einschränkungen bei Selbstnutzung. Da die Immobilie vermietet war und somit der Erzielung von Einkünften gedient hat, braucht man Selbstnutzung gar nicht zu prüfen, klassischer § 23 m.E.

[Hans-Christian]

Lemgun schrieb:

Zitat:Antwort des Steuerberaters war, hier läge eine gemischte Schenkung vor, da ja eine Grundschuld mit übertragen wurde.

Genau das ist schon die Lösung.

Eine reine Schenkung liegt nur vor, wenn es voll unentgeltlich war.
Die Übernahme der Grundschuld stellt Entgelt dar.
Insoweit ist § 23 erfüllt.
Mal im Volksmund:
"Du bekommst das Grundstück, wenn du mein Darlehen abbezahlst."
Ob ich nun einen Kaufpreis überweise oder das Darlehen bediene, ist doch in der Auswirkung gleich.

Wäre es Betriebsvermögen, kann es kein § 23 sein, sondern z.B. § 15 vorrangig. Da gibt es auch keine Fristen.
§ 23 greift nur bei privaten Immobilien, und mit Einschränkungen bei Selbstnutzung. Da die Immobilie vermietet war und somit der Erzielung von Einkünften gedient hat, braucht man Selbstnutzung gar nicht zu prüfen, klassischer § 23.

Ich weiß, ich begebe mich hier aufs Glatteis.

Aber trotzdem.

Das Haus ist mehr wert als die Grundschuld.(w.z.b.w.)

Angenommen das ist so.

Veräußerunggeschäft wäre doch
Verkaufspreis
minus Anschaffungskosten (Modernisierung für 300000)
minus Nebenkosten


Wenn nun das Gebäude erstmal für 300000€ (Grundschuld) wohnfähig gemacht wurde?

dann wären doch die steuerpflichtigen Einkünfte gleich Null bei einer Veräußerung, denn der Wert des Hauses wäre Anschaffung plus Kosten der Modernisierung.

Wo liegt mein Denkfehler?

[Lemgun]

Wenn ich auf dem Glatteis bin, dann will ich auch an die Hand genommen werden, damit ich nicht umfalle.

Wieviel AfA wurde in Anspruch genommen?

(§ 23 Abs. 3 S.4 EStG: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.)

[Hans-Christian]

Lemgun schrieb:Wieviel AfA wurde in Anspruch genommen?

(§ 23 Abs. 3 S.4: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.)

Ich werde mir dazu noch Informationen einholen.

Ohne Zahlen ist es zugegebenermaßen nicht möglich dies zu klären.

Es war mir eben nur unverständlich, dass bei einer Schenkung, wenn die Grundschuld Erhaltungs/Anschaffungskosten gleich ist, vom Steuerpflichtigen mir so dargelegt, vom Steuerberater ein Veräußerungsgeschäft bei dem Einkünfte entstanden wären.

Von der Logig sag ich mir, der Wert des Hauses ist doch höher als die Grundschuld. Und das Haus wurde verschenkt und nicht verkauft.

[Clematis]

Du muss hier aufteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, anhand des Verkehrswertes.

zB. Verkehrswert 500.000, Übernommmene Schuld 300.000
Dann wurden 3/5 des Hauses entgeltlich und 2/5 unentgeltlich erworben.

Veräusserungspreis = 300.000
./. 3/5 der Anschaffungskosten
./. 3/5 der Herstellungskosten (Moder´nisierung)
./. 3/5 der Anschaffungsnebenkosten
+ 3/5 der inanspruch genommenen Afa
= stpfl Veräusserungsgewinn

Das ganze ist ganz gut dargestellt im BMF vom 13.1.1993, RZ 23!

[Lemgun]

Aus Sicht des Steuerpflichtigen wird das oft so gesehen.

Wie geschrieben, eine Schenkung ist das nicht, wenn die Grundschuld übernommen wird. Und seit 1997 dürfte einiges an Afa gelaufen sein.

Gut dargestellt ist das auch im BMF-Schreiben zur vorweggenommenen Erbfolge aus 1993.

Edit: Da war jemand schneller.

[Hans-Christian]

Clematis schrieb:Du muss hier aufteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, anhand des Verkehrswertes.

zB. Verkehrswert 500.000, Übernommmene Schuld 300.000
Dann wurden 3/5 des Hauses entgeltlich und 2/5 unentgeltlich erworben.

Veräusserungspreis = 300.000
./. 3/5 der Anschaffungskosten
./. 3/5 der Herstellungskosten (Moder´nisierung)
./. 3/5 der Anschaffungsnebenkosten
+ 3/5 der inanspruch genommenen Afa
= stpfl Veräusserungsgewinn

Das ganze ist ganz gut dargestellt im BMF vom 13.1.1993, RZ 23!

Danke Clematis,
dies müßte also so der Steuerberater dem Steuerpflichtigen darlegen.

Dies werde ich ihm sagen.

Soll er sich also diese Auskunft einholen.

Nochmals danke.