Hotelverpachtung

[phönix]

Eigentümer eines Hotels verpachtet sein Hotel neu und bemüht sich dabei, einen möglichst attraktiven und wirtschaftlich stabilen Pächter zu finden. Der Pachtvertrag wird abgeschlossen, dabei muss sich der Eigentümer des Hotels zu folgenden Zahlungen an den Pächter verpflichten:

1. einem Investitionszuschuss zur Finanzierung der Hotelausstattung (Möbel in den Hotelzimmern, Küchenausstattung etc.),
2. einem Entgelt zur Einbindung des Hotels in das Buchungssystems des Pächters und zur Werbung (Pre Opening-Zuschuss),
3. einem Entgelt für technische Unterstützung und Beratungsleistungen im Zusammenhang mit den Umbau- und Renovierungsarbeiten des Hotels, die eigenverantwortlich von Eigentümer realisiert werden,

verpflichten.

Der Pächter verpflichtet sich darüber hinaus, eine durchaus gute Pacht über einen Zeitraum von 20 Jahren zu zahlen.

Es stellt sich die Frage, wie solche Leistungen
a) handelsrechtlich und
b) steuerrechtlich
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind. Literatur scheint es darüber nicht übermäßig viel zu geben. Ich habe hier lediglich den Beschluss des Finanzgerichts Saarland vom 26. Juli 2001, 1 V 154/01 gefunden, der zur Behandlung der Zahlungen leichte Hinweise gibt.

Vorschlag der Behandlung:

Pre-Opening-Zuschuss:
Handelsrechtlich wie auch steuerrechtlich m. E. Vertriebskosten im weitesten Sinne, demzufolge Aufwand.

Investitionskostenzuschuss:
Da der Eigentümer die Ausstattungsgegenstände nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung anschafft, sondern diese zum Betriebsvermögen des Pächters gehören, stellt der Investitionskostenzuschuss wirtschaftlich betrachtet eine Pachtreduzierung für den Pächter über die Laufzeit des Pachtvertrages dar, wobei der Zahlungsfluss als "negative Pacht" vor dem Beginn der eigentlichen Pachtzahlungen des Pächters liegt. Damit wäre der Investitionskostenzuschuss auf Ebene des Eigentümers handelsrechtlich ARAP, steuerlich ebenso kein sofort abzugsfähiger Aufwand: Dieser wird über die Laufzeit des Mietvertrags in gleichmäßigen Jahresraten nach § 11 Abs. 2 EStG aufwandswirksam. Damit erfolgt ein längerer "Abschreibungszeitraum" als bei eigenem Erwerb der Ausstattung möglich gewesen wäre (Pachtvertrag 20 Jahre, in dieser Zeit sind die Ausstattungsgegenstände längst abgeschrieben).

Entgelt für technische Beratung:
Diese stehen im Zusammenhang mit den Renovierungs- und Umbauarbeiten auf Ebene des Eigentümers und teilen mit diesen Arbeiten deren Schicksal (je nach vorgenommener Maßnahme: Instandhaltung oder zu aktivieren).

Wie seht ihr diese vorgeschlagene Bilanzierung?
Gibt es darüber hinaus Quellen, die sich mit der Frage der Bilanzierung solcher Zahlungen beschäftigen?

[phönix]

Zum Investitionskostenzuschuss: Hier gibt es aber durchaus auch die Aufassung, dass schon handelsrechtlich eine ARAP-Bildung nicht in Frage kommt, da es an einem Aufwand für eine "bestimmte" Zeit (ungewisse, zudem mit Sicherheit unterschiedlich hohe Behaltensdauer der vom Pächter angeschafften Wirtschaftsgüter!) mangelt. Und steuerlich könnte man die Auffassung vertreten, dass es zur Aufteilung nach § 11 (2) nicht kommt, da nichts für eine "Nutzung" gezahlt wird....

[showbee]

Im Zweifel wird die FinVerw alles auf die 20 Jahre verteilen wollen gem § 11 Abs 2 Satz 3. Allerdings sehe ich den hier nicht als einschlägig, denn "für die Nutzung" zahlt nur der Pächter, nicht der Verpächter. Der Verpächter zahlt aber, um das Pachtverhältnis zu starten. Wenn das unter fremden Dritten so vereinbart wird, würde ich dem Abflussprinzip für alle Aufwendungen folgen.

[phönix]

Ich danke Dir. Gute Ausführungen dazu im Herrmann/Heuer/Raupach:

Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Dementsprechend handelt es sich bei Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung um die Entgelte, die als Gegenleistung für die Nutzung beweglicher oder unbeweglicher Sachen und von Rechten geleistet werden. Die Vorschrift erfasst alle Nutzungen wie z. B. Erbbaurechte, Niesbrauch, Miete oder Leasing sowie die entgeltliche Zurverfügungstellung von Kapital. Dabei reicht es aus, wenn die Ausgabe in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung steht (Extrakt aus Hermann, Heuer, Raupach, EStG, Rz. 125 zu § 11).

An einer Nutzung von beweglichen oder unbeweglichen Sachen oder von Rechten mangelt es im vorliegenden Sachverhalt völlig. Demzufolge wäre § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG nicht anzuwenden.

[showbee]

Ich kenne die Zuschüsse so, dass sie über eine anfänglich deutlich gekürzte Pacht verrechnet werden. Wird im Fall wirklich eine direkte Überweisung (cash) an den Pächter beabsichtigt? Das riecht nach Nähebeziehung, weil eher unüblich. Oder stand das Objekt zuletzt leer? Bei Nähebeziehung wäre ggf auch eine Betriebsaufspaltung zu prüfen, die dann beim Verpächter doch zur Bilanz führt.

[phönix]

Es ist mehrstufig vereinbart:
Zuschüsse Eigentümer an Pächter vor Übergabe Hotel
3 Monate pachtfrei nach Übergabe
danach schrittweise Anhebung der Pacht auf "Normalniveau", das etwa 1 Jahr nach Übergabe erreicht wird.

Pächter ist eine international agierende große Hotelkette, die in keinerlei hahestehenden Beziehungen zum (relativ kleinen) Eigentümer steht. Marktmacht setzt sicht durch.

Die Zahlung trägt dem Liquiditätsbedürfnis des Pächters Rechnung. Der Pächter hat im Zusammenhang mit der Übernahme des Hotels eine Vielzahl von Aufwendungen für die Anschaffung der Hotelausstattung sowie die entsprechende Einrichtung des Hotels getätigt. Er hat zudem in den ersten Monaten üblicherweise stark verringerte Erträge bei hohen Kosten im Zusammenhang mit der Bekanntmachung des Hotels im anzusprechenden Kreis der Reisenden als zukünftige Nutzer. Eine Finanzierung dieser Aufwendungen kommt für den Pächter, wenn überhaupt, nur zu ungünstigen Konditionen in Frage. Deswegen macht der Pächter seine Zustimmung zum Abschluss des Pachtvertrages von der Gewährung eines entsprechenden Zuschusses abhängig. Deshalb ähnelt die Zahlung ein wenig einer "Vertriebsprovision".

[showbee]

Naja, dann dürften die ganzen Zahlungen direkt abziehbare WK sein, soweit der Pachtvertrag wirklich für 20 Jahre geschlossen wurde und am Ende ein Überschuss verbleiben soll. Ich wüsste nicht, wie man bei VuV diese WK verteilen können soll. Wie gesagt, eine Nutzungsüberlassung iSv § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG gibt es nur in umgekehrte Richtung. Es liegt auch keine Anschaffung eines gesonderten immateriellen WG vor, denn das könnte ja nur der "Pachtvertrag" sein, der aber kein absolutes Recht ist.

[phönix]

Ja, darüber habe ich auch sinniert. Anschaffungskosten des "Pachtvertrags als eine bestimmte Rechtsposition", aber da komme ich auch nicht auf Aktivierbarkeit, zumal diese Rechtsposition nicht von Dritten entgeltlich erworben wurde, sondern mit (übrigens irrsinnig viel Arbeit im Vorfeld) selbst geschaffen wurde.

[showbee]

Genau, eine "Geschäftschance" könnte man nur aktivieren, wenn sie derivativ erworben wurde, wenn also der Verpächter an einen Dritten Geld gezahlt hätte, dass der Pachtvertrag mit ihm geschlossen wird. Der graubereich zum Makler/Vermittler ist allerdings eng. Ggf könnte man auch dagegen einwenden, dass einem Ausweis das Realisationsprinzip entgegen stünde, denn die Erträge aus der "Chance" ergeben sich ja gerade erst in den Folgejahren... Eigentlich wäre es eher ein aRAP, aber den hat man ja nur bei Bilanzierung.

[phönix]

Das Realisationsprinzip würde sich ja eher auf Seite des Empfängers der Zahlung auswirken. Beim Zahlenden sehe ich auch handelsrechtlich keinen ARAP, da es an der Zahlung "für eine bestimmte Zeit" mangelt.

Handelsrechtlich ist von einer engen Auslegung des Merkmals bestimmte Zeit auszugehen. Steuerrechtlich bedeutet gem. EStR 5.6. Abs. 2 "bestimmte Zeit", dass der Vorleistung des einen Vertragsteils eine zeitbezogene Gegenleistung des Vertragspartners nach dem Abschlussstichtag gegenüber steht (BFH vom 20.05.1992 X R 49/89)

Der Zeitraum, auf den sich die Vorleistung des einen Vertragsteils bezieht, muss bestimmt sein. Eine bestimmte Zeit liegt nur vor, wenn die Zeit, der die abzugrenzenden Ausgaben und Einnahmen zuzurechnen sind, festliegt und nicht nur geschätzt wird. Es stellt sich die Frage, für welchen Zeitraum hier eine Zahlung eines Investitionskostenzuschusses erfolgt. Bejaht man diese Auffassung, bliebe nur die gesamte Zeit bis Ablauf des Pachtvertrages – diese steht jedoch nur seeeehr indirekt im Zusammenhang mit den zu tätigenden Investitionen. Im Gegenteil: Im gut laufenden Hotelbetrieb werden die Einrichtungen (durchschnittlich) geschätzt alle 10 Jahre ersetzt, manche früher, manche später. Geschirr wird teilweise nicht mal ein Jahr erreichen, manche Möbel durchaus 20 Jahre.