zaunkönig schrieb:Hallo,

man weiß ja nie. Und so könnte es ja denkbar sein, dass es bei einer dauerhaften Vermietung und späterer Totalüberschusssituation kommen kann.

Andererseits, warum ist in der kurzen Zeit eine negative Prognose gegeben?
Das ist doch eher ungewöhnlich und lässt auf ein überproportionales Abschreibungsvolumen und/oder enorme Finanzierungskosten vermuten.

Zitat:Auch bei langjährigen Verlusten aus der Vermietung von Immobilien ...

... bleiben diese Verluste in aller Regel steuerlich abzugsfähig. Das Finanzamt kann die steuerliche Anerkennung dieser Verluste nicht mit der Begründung ablehnen, es läge eine sogenannte "Liebhaberei" vor. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) ausdrücklich in einem Urteil vom 30.9.1997 bestätigt. Lediglich bei besonderen Ausnahmesituationen, wie z.B. bei Ferienwohnungen, sogenannten "Mietkaufmodellen" oder Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie kann die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten verloren gehen. Diese Anerkennung von Vermietungsverlusten gilt ausdrücklich auch bei Vermietungen an nahe Angehörige.

Im Klagefall hatte eine Frau eine 60 qm große Eigentumswohnung an ihre Mutter vermietet, und zwar für 350 DM monatlich (von 1985 bis 1990). Während des fünfjährigen Zeitraums wurde die Miete nie erhöht, daher ergaben sich jährliche Verluste zwischen 7.000 DM und 12.000 DM. Das Finanzamt wollte diese Verluste nicht anerkennen. Es argumentierte, die niedrige Miete beweise, dass die Steuerzahlerin auch auf Dauer gar keinen "Gewinn" aus der Vermietung anstrebe. Ihr gehe es vielmehr um den Steuervorteil aus den Vermietungsverlusten. Dies sei eines der typischen Kennzeichen einer sogenannten Liebhaberei.

Der BFH in München stellte sich auf die Seite der Steuerzahlerin. Die Besonderheit der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestünde gerade darin, dass sich - oft über Jahrzehnte hinweg - steuerliche Verluste ergeben würden. Der Gesetzgeber habe dies ganz offensichtlich in Kauf genommen, sonst hätte er entsprechende Einschränkungen in den § 21 EStG aufgenommen.

Auch die Vermietung an Angehörige ändere daran nichts, sofern die Vereinbarungen dem entsprechen, was man auch mit einem Fremden vereinbaren würde. Dies gelte vor allem dann, wenn eine langfristige Vermietung erfolge.

Darüber hinaus hat der BFH auch für Immobilien in den neuen Bundesländern eine wichtige Aussage getroffen. Sofern das Finanzamt im Einzelfall prüfe, ob auf Dauer mit der Immobilie ein "Totalgewinn" zu erzielen sei, dann müsse es bei dieser Prüfung die Sonderabschreibungen außer Ansatz lassen. Darunter sind z.B. die Sonderabschreibung nach § 4 Fördergebietsgesetz zu verstehen. Die Richter des BFH sehen darin nämlich eine Subventions- und Lenkungsmaßnahme des Staates, die nichts über die Rendite eines Mietobjektes aussage. Gleiches gelte für gesetzliche Beschränkungen bei der Miethöhe nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz.

Quelle: BFH, Urteil vom 30.9.1997, Aktenzeichen: IX R 80/94, Fundstelle: BFH/NV 1998, Seite 271