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Auseinandersetzungsguthaben - Druckversion

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Auseinandersetzungsguthaben - zaunkönig - 08.08.2011 21:55

Hallo,

Für einen geschlossenen Immobilienfonds mit fortgesetzter Verlusterzielung soll zum Jahresende das Auseinandersetzungsguthaben zwecks Abfindung ausscheidungswilliger Anleger festgestellt werden.

Stuttgarter Verfahren ist ja tot.
Einzig sinnvolle Alternative wäre die Ermittlung nach dem Discounted Cash-Flow (DCF). Dafür fehlen jedoch die entsprechenden Daten.
Verkäufe, an denen man sich orientieren könnte, gibt es auch nicht.

Für ertragsteuerliche Zwecke ist das vereinfachte Ertragswertverfahren möglich. Allerdings unter den Voraussetzungen permanenter Verluste eigentlich auch nicht durchführbar.

Jemand eine Idee wie man hier eine Wertermittlung vornehmen könnte?


RE: Auseinandersetzungsguthaben - phönix - 09.08.2011 11:12

Was regelt denn der Gesellschaftsvertrag, wie das Auseinandersetzungsguthaben zu ermitteln ist?

Falls keine weitere Regelung:
Auseinandersetzungsbilanz aufstellen, Grundstück natürlich zum Verkehrswert erfassen, andere Vermögensgegenstände auch zum "wahren Wert".


RE: Auseinandersetzungsguthaben - zaunkönig - 09.08.2011 13:41

Hallo

es gibt keinen Gesellschaftsvertrag - frag bitte nicht.

Bilanziert wird nicht, lediglich EÜR. Für Auseinandersetzung eine aufzustellen macht wenig Sinn, da permanent eine gemacht werden müsste.

Geschlossener Immo-Fonds = Verluste = Pleite = rechtliche Auseinandersetzung an allen Fronten.
Dennoch braucht es Werte zur Abfindung der ausscheidenden Anteilseigner.

Technisch betrachtet sind die Anteile wertlos, die Einlagen tot. Aber da ist ja noch die jeweilige Immobilie. Schuldenfrei, ohne Wertgutachten und in aller Regel so gut wie nicht veräußerbar. Sonstiges Vermögen ist zu vernachlässigen.

Bisher wurde das Pi mal Daumen ermittelt, und regelmäßig vor Gericht auseinandergerupft. Selbst das Stuttgarter Verfahren, das in der Vergangenheit angewandt wurde, hielt (begründeterweise) nicht stand.


RE: Auseinandersetzungsguthaben - phönix - 09.08.2011 16:34

zaunkönig schrieb:es gibt keinen Gesellschaftsvertrag - frag bitte nicht.
auch nicht abgedruckt im ursprünglichen Prospekt? Gesellschafterversammlungsprotokolle durchgeschaut?

Zitat:Aber da ist ja noch die jeweilige Immobilie. Schuldenfrei, ohne Wertgutachten und in aller Regel so gut wie nicht veräußerbar.

Also Verkehrswertgutachten machen lassen - es gibt doch viele recht vernünftige Sachverständige, mit denen man auch reden kann und die keine utopischen Werte ansetzen. (Gutachter mit utopischen Wertansätzen findet man eher bei den offenen Immofonds.)

Und wenn das Grundstück praktisch nicht veräußerbar ist, sehen die Kommentierungen zur Wertermittlung auch entsprechende Anpassungen = Abschläge vor, die zu einem realistischen Wert führen sollten. DCF geht jedenfalls in solch einer Situation kaum...
Man muss den Gutachter natürlich mit den Spezifika des Grundstücks vertraut machen und an die Hand nehmen - also selbst auch wieder Arbeitszeit investieren.


RE: Auseinandersetzungsguthaben - zaunkönig - 10.08.2011 06:40

Hallo,

sind ja alles gut gemeinte Vorschläge, aber alle nicht realisierbar. Die Gesamtumstände zu erläutern wäre auch zu umfangreich und würde den Forenrahmen sprengen.

Ich bin lediglich auf der Suche nach einer Bewertungsmöglichkeit, lediglich aus den Angaben der EÜR und dem Anlageverzeichnis. Scheint aber in dieser Form dann doch nicht machbar zu sein.

Ausgabeprospekt!
Zu der Zeit als der Fonds ins Leben gerufen wurde, da wurde noch fleißig per Telefon aquiriert und es gab bestenfalls ein paar schön anzuschauende Steuersparberechnungen.


RE: Auseinandersetzungsguthaben - showbee - 10.08.2011 07:50

Mein Gott, dann mach doch Stuttgarter light. Schätze den Wert des Objektes und setz den ins Verhältnis zum DCF (durch Zu- bzw Abschläge). Verkehrswertermittlung dann durch eine Immobilienscoutrdcherche nach äquivalenten Gebäuden in vglb Lage in der Republik.


RE: Auseinandersetzungsguthaben - zaunkönig - 10.08.2011 08:31

Hallo,

Danke Dir.
Ähnlich drehen sich meine Gedanken.