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V+V-Problem - Petz - 17.06.2008 10:59
Hallo,
F�lle gibt's, die gibt es nicht, aber leider doch:
Frau m�chte Wohnung kaufen, um diese anschlie�end zu vermieten.
Frau beginnt mit Renovierungsarbeiten noch vor Abschluss des Kaufvertrags, mit Zustimmung des bisherigen Eigent�mers.
Frau schlie�t auch schon Mietvertrag mit neuen Mietern ab.
Beim Notar bekommen sich Verk�ufer und K�uferin "in die Klamotten", Kaufvertrag kommt nicht zustande.
Es ziehen aber die Mieter ein, mit der die Frau den Mietvertrag geschlossen hat.
Frau macht nun in ihrer Steuererkl�rung die Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten geltend, nat�rlich ohne Einnahmen.
Hat jemand dazu eine Idee ?
fragt der v�llig ratlose Petz
RE: V+V-Problem - Opa - 17.06.2008 11:04
Hmm?
Zumindest bestand eine Eink�nfteerzielungsabsicht, also vorweggenommene WK. Da� es dann nicht zur Eink�nfteerzielung kam, d�rfte m.E. kein steuerl. Problem sein.
Inwieweit sie einen zivilrechtl. Anspruch f�r die Renovierungskosten an den Alt-Eigent�mer hat, kann ich nicht sagen.
RE: V+V-Problem - towel day - 17.06.2008 11:05
Petz schrieb:Frau macht nun in ihrer Steuererkl�rung die Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten geltend, nat�rlich ohne Einnahmen.W�rde ich eindeutig als vergebliche vorweggenommene WK aus � 21 ansehen.
Hat jemand dazu eine Idee ?
RE: V+V-Problem - Kiharu - 17.06.2008 11:06
Vergebliche Werbungskosten. Dazu gibt es m.E. Rechtsprechung, gerade im Hinblick auf V u V.
RE: V+V-Problem - Kiharu - 17.06.2008 11:11
Zitat:Nach � 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Werbungskosten sind nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. z. B. BFH-Urteil vom 15.12.1987 VIII R 281/83, BStBl II 1989, 16 m.w.H.) alle Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sind. Auch Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (� 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG; vgl. z. B. BFH-Urteil vom 2.12.1999 IX R 45/95, BStBl II 2000, 310 m.w.H.). Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten bei den Eink�nften aus Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass eine Absicht zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gem�� � 21 Abs. 1 EStG besteht. Der Abzug von Werbungskosten f�r die Zeit, bevor der Steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt, setzt voraus, dass sich anhand objektiver Umst�nde der endg�ltige Entschluss des Steuerpflichtigen belegen l�sst, er werde durch die Errichtung eines Geb�udes die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung begr�nden (vgl. BFH-Urteil vom 15.12.1981 VIII R 107/79, BStBl II 1982, 495 m.w.H.). Dies gilt auch f�r vergebliche Werbungskosten, wenn es nicht zur Einnahmeerzielung kommt. Der Steuerpflichtige hat nachzuweisen, dass er die Absicht gefasst hatte, aus einer bestimmten T�tigkeit steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen. Sind im Zeitpunkt der Bewirkung der Aufwendungen keine Umst�nde erkennbar, wonach auf ein auf Einnahmeerzielung gerichtetes Handeln geschlossen werden kann, ist der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen nicht gegeben.
FG M�nchen, 12.12.2000, Az. 13 K 5156/97
Vielleicht hilft das weiter
RE: V+V-Problem - showbee - 17.06.2008 11:52
Zu beachten ist ein m�glicher Regressanspruch gegen den Verk�ufer. Die Vermieterin in spe die vergebliche Aufwendungen hatte, hat m.E. einen Schadenersatzanspruch gegen den Verk�ufer der sich dann gedr�ckt hat (Anspruch aus Verletzung bei Vertragsverhandlung sog. culpa in contrahendo). Dieser m�sste in Abzug gebracht werden und weil er in den kommenden Jahren (ggf. bei Zufluss) nicht negative WK ist, muss der Bescheid aus dem Jahr des WK Abflusses offen gehalten werden (� 164f. AO?) um m�gliche Erstattungen r�ckwirkend einzurechnen.
RE: V+V-Problem - zaunkönig - 17.06.2008 12:31
Hallo,
und ich bin der Meinung es sind keine Werbungskosten.
Um einen Gegenstand wirtschaftlich nutzen zu k�nnen bedarf es des zivilrechtlichen Eigentums oder zumindest des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Nutzungsrecht etc.).
Und hier wird die Geschichte rechtlich kompliziert. Unzweifelhaft hat die Steuerpflichtige die Absicht gehabt Eink�nfte aus V+V zu erzielen und entsprechende Aufwendungen gemacht. Stellt sich nur die Frage, ob sie zivilrechtlich �berhaupt in der Lage gewesen ist einen Mietvertrag �ber den Mietgegenstand (Haus) abzuschlie�en.
Es liegt zwar die m�ndliche Absichtserkl�rung von Eigent�mer und der Steuerpflichtigen vor, einen Kaufvertrag �ber das Objekt abzuschlie�en, und im Hinblick auf den zu treffenden Vertrag auch die Nutzungsrechtseinr�umung, ob dies jedoch ausreicht um ein zivilrechtlich wirksames Vertragsverh�ltnis zu unterstellen, das stelle ich hier in Zweifel.
Und wenn ich die Zeit finde in meiner Datenbank zu recherchieren, dann finde ich vermutlich auch das Urteil, was mir in diesem Zusammenhang durch den Kopf geht.
Ungeachtet der m�glichen steuerlichen Auswirkung hat die Steuerpflichtige einen Ausgleichsanspruch gegen�ber der Eigent�merin des Hauses. Ob und wie sich dieser durchsetzen l�sst, ist ein Kapitel f�r sich.
RE: V+V-Problem - Opa - 17.06.2008 13:27
Zitat:Unzweifelhaft hat die Steuerpflichtige die Absicht gehabt Eink�nfte aus V+V zu erzielen und entsprechende Aufwendungen gemacht.Und nur darauf kommt es m.E. f�r die steuerl. Beurteilung an. (s. zitiertes Urteil)
Zitat:Stellt sich nur die Frage, ob sie zivilrechtlich �berhaupt in der Lage gewesen ist einen Mietvertrag �ber den Mietgegenstand (Haus) abzuschlie�en.Eher nein. Aber eben m.E. uninteressant f�r die steuerl. Beurteilung.
Zitat:Ungeachtet der m�glichen steuerlichen Auswirkung hat die Steuerpflichtige einen Ausgleichsanspruch gegen�ber der Eigent�merin des Hauses. Ob und wie sich dieser durchsetzen l�sst, ist ein Kapitel f�r sich.Wohl war. Wenn die sich beim Notar schon "in den Klamotten hatten"...
RE: V+V-Problem - Kiharu - 17.06.2008 13:37
@Zaunk�nig
Deine Ausf�hrungen klingen plausibel, jedoch schlie�e ich mich Opa an und vertrete hier auch die Meinung, dass Eigentum nicht die Voraussetzung f�r den Werbungskostenabzug ist. Habe ein wenig in Juris gebuddelt und ein (ich gestehe etwas �lteres) Urteil vom BFH ausgebuddelt, wo es um vergebliche Planungskosten (Architekt uws.) f�r ein Vermietungsobjekt ging (Az. VIII R 157/70). Die hier strittigen Renovierungskosten k�nnen m.E. nicht anders beurteilt werden.
Ich lasse mich jedoch gern von Dir �berzeugen, dass ich daneben liegen.
Hinsichtlich eventueller zivilrechtlicher Ausgleichsanspr�che kann und werde ich mich nicht �u�ern. Da gibt es hier im Forum Leute, die diesbez�glich die besseren Ansprechpartner sind.
RE: V+V-Problem - meyer - 17.06.2008 14:01
Ich sehe hier auch Werbungskosten. Es handelt sich analog vergeblicher Planungskosten um vergebliche Aufwendungen im Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb einer Immobilie, f�r die offenbar unzweifelhaft Vermietungsabsicht bestand.
Dass der Mietvertrag m�glicherweise zivilrechtlich nicht wirksam gewesen w�re, spielt f�r die steuerliche Beurteilung m. E. keine Rolle, zumal der ja auch wohl nie umgesetzt wurde. Der dient hier aber ohnehin nur als Indiz f�r die bestehende Vermietungsabsicht. G�be es den Vertrag nicht, w�rde sich kein anderes Ergebnis ergeben, au�er dass die Vermietungsabsicht wohl schwerer glaubhaft zu machen w�re.
(Bei Erwerb des Grundst�cks w�ren die Aufwendungen m. E. �brigens nur als Anschaffungkosten anzusehen gewesen).
Ausgleichsanspr�che w�ren, sofern realisiert, nat�rlich zu ber�cksichtigen. Da k�nnte man sich dann Gedanken machen, ob im Jahr der Erstattung oder r�ckwirkend als K�rzung der vergeblichen Aufwendungen.