Steuerberater

Hallo in die Runde,

ich habe einen geänderten Einheitswertbescheid vor mir liegen (Zurechnungsfortschreibung),
durch welchen der Messbetrag von ca 26€ auch 95€ angehoben wurde.

Das Objekt stammt aus dem Zeitraum 1900-1915, wurde in 2015
kernsaniert und um 12 qm erweitert.

Die Jahresrohmiete wurde auf 3,3 DM pro qm gerechnet.
Die Wohnfläche ist insgesamt 162 qm.
Es sind zwei Wohnungen.

Im Bescheid wurde ohne Erläuterung ein EFH bewertet, obwohl es als ZFH bisher erfasst wurde. Daran hat sich auch nichts geändert.

Wie ist es möglich bei einer Erhöhung der bebauten Fläche von 12qm solch eine Steigerung hinzubekommen? wo ist hier der werttreibende Faktor?
Das macht durch gleichzeitige Erhöhung der Grundsteuer auf 825% von 600% bisher eine Summe von über 500€ pro Jahr aus.

Ich bin nicht so fit in der Einheitswertermittlung. Das Ertragswertverfahren kann doch nicht so krass abweichen bei nur 12qm Erweiterung.
Gibt es bekannte Fehlerquellen, die sich generell aufzwängen.
Bisheriger Einheitswert war 16.900DM (gesamt!)
Nun sind es 71.900 DM( allein Grund u Boden schon 14.241DM)Wie kann das bitte sein??

Dem Finanzamt wurde in einem Formblatt mitgeteilt, welche AK das Gebäude hatte, und sonstige Angaben, die sich ja nicht wesentlich geändert haben. Die 3,3 DM Miete wurden aber bisher auch angesetzt lt. Finanzamt.

Bodenwert kann sich ja auch nicht sonderbar geändert haben oder haben die den damals vergessen?. Das Grundstück misst max. 390qm

Vergleiche doch bitte einzeln die Berechnungsschritte zur Ermittlung des EW des GV alt und neu. Hier solltest Du detaillierte Abweichungen feststellen. Und nur dort kannst du ansetzen! Häufig sind bei den alten Einheitswerten Ausstattungsmerkmale nicht berücksichtigt (weil damals schlicht nicht vorhanden), die eben jetzt mittlerweile gegeben sind (Bäder, Zentralheizung statt Ofenheizung...)

Ich muss morgen mal ein wenig mit den Zahlen spielen um genaueres sagen zu können.
Aber auch dann kann man nur den neuen Bescheid überprüfen und nicht unbedingt den Grund für die Abweichung.
Eine große Fehlerquelle ist z.B. dass der alte Bescheid falsch war und das jetzt im Rahmen der Fortschreibung berichtigt wurde (kein großer Trost, ich weiß!).
Welcher Vervielfältiger wurde denn angesetzt?

@phönix
War auch mein erster Gedanke, aber angeblich hat sich der Mietansatz ja nicht geändert. Durch die Kernsanierung dürfte sich daher nur der VV wegen des neuen fiktiven Baujahres geändert haben!

taxpert

Ich denke auch, dass "kernsaniert" und erweitert dann einfach ein anderer Standard ist.

Der Standard hat aber nur Einfluss auf den angesetzten Mietwert! Und der hat sich ja nicht verändert!

taxpert

Rein rechnerisch kann es aber kein Ertragswertverfahren nach den Bewertungsgrundlagen sein. Wenn 3,30 DM Jahresrohmiete und 162qm stimmen und der Einheitswert 71.900 inkl GruBo (14.241) ist, dann muss der Vervielfältiger nach Tabelle 3-x des BewG ja (71.900-14.241) = 57.659 : 162 x 3,3 = ca 108 sein! Der höchste Vervielfältiger der Anlagen ist aber 13,5.

Deshalb denke ich, dass hier ein Sachwertverfahren vorliegt?! Ein Blick in den Bescheid würde allerdings Geschwätz vermeiden.

Also der Vervielfältigen beträgt 11,8.
lt. Anlage7 des BewG
Gemeindegrößenklasse 5, Bauausführung A
Jahresrohmiete 6415 DM.
Steuermesszahl: 2,6 v. T.

Die alte Berechnung hat mein Mandant nicht, nur den bisherigen Einheitswert, aber ohne
die Ermittlung getrennt nach Bodenwert und Gebäudewert.

Die Ausstattung ist definitiv besser, bezogen auf Heizung etc. Aber das der gesamte bisherige
Ertragswert des Grundstücks nun fast niedriger ist als allein der aktuelle Bodenrichtwert verwundert
mich irgendwie sehr.

Spooky

3,30DM auf 1964 ist mE aber auch ok, ganz abstrakt. Das dürfte kaufkraftbereinigt 10 DM bzw 5€ sein. Vielleicht war der alte Wert wirklich einfach nur zu niedrig.

(13.03.2016 19:33)cairomax schrieb: [ -> ]Die alte Berechnung hat mein Mandant nicht, nur den bisherigen Einheitswert, aber ohne die Ermittlung getrennt nach Bodenwert und Gebäudewert.

Lass Dir das doch vom FA zusenden!

vielen Dank schonmal für die Hilfe, ich werde wirklich
mal versuchen die alte Berechnung nachprüfen zu können,
da scheint mir eher der Wurm drinne zu liegen.
Ich poste hier das Ergebnis, sobald ich etwas erfahren habe.