Antwort schreiben 
 
Themabewertung:
  • 0 Bewertungen - 0 im Durchschnitt
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
30.08.2016, 14:49
Beitrag: #1
Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Hallo,

vielleicht kann jemand mir aus diesem Forum die folgende Frage beantworten:

Steuerpflichtiger erzielt mit einem Grundstück Einkünfte aus V und V, und nimmt hierbei auch Abschreibungen in Anspruch. Er modernisiert das Gebäude umfassend und verkauft es dann. Da das nicht das einzige Objekt ist, das er modernisiert und dann verkauft, wird der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel behandelt. Die Grundstücke werden zum Umlaufvermögen des Grundstückshandelsbetriebes. Die Grundstücke sind mit dem Teilwert einzulegen (Steuerpflichtiger hat die Grundstücke länger als drei Jahre bereits besessen).

Wie wird denn jetzt der Gewinn ermittelt?
Verkaufspreis
abzüglich Teilwert bei Einlage (=Beginn der Modernisierungsarbeiten).

Das finde ich eindeutig.

Frage: wird auch die in Anspruch genommene Abschreibung im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung vom Verkaufspreis abgezogen wie bei § 23 III Satz 4 EStG, so dass sich der zu versteuernde Gewinn um die bereits in Anspruch genommenen Abschreibungen erhöht?

Vielleicht hat jemand dazu eine Fundstelle, wie mit den vor Einlage in Anspruch genommenen Abschreibungen umzugehen ist?

Vielen Dank.

Beste Grüße
Vorwitzig [Bild: trust_me-001.gif]
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
30.08.2016, 22:44 (Dieser Beitrag wurde zuletzt bearbeitet: 30.08.2016 22:45 von phönix.)
Beitrag: #2
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Verkaufspreis minus Buchwert. Buchwert beinhaltet evtl. vorgenommene Afa, soweit im BV. Entscheidend ist somit der Zeitpunkt, zu dem die 'Grundstücke in das BV eingelegt werden.

Näheres leider erst nach meinem urlaub...

schönen Tag noch

phönix
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu phönix für diesen Beitrag:
Vorwitzig (31-08-2016)
31.08.2016, 09:49
Beitrag: #3
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
ui, hab ich Dich im Urlaub gestört...

Es handelt sich bei dem Grundstück um Umlaufvermögen, da es um gewerblichen Grundstückshandel geht. Es gab daher seit der Einlage auch keine Abschreibungen. Die Einlage erfolgte zum Teilwert ohne Berücksichtigung vorheriger Abschreibungen, da die Anschaffung des Grundstücks bereits zig Jahre zurücklag.

D.h. eigentlich wäre es so, dass nur die stillen Reserven zu versteuern sind.

Aber das Ergebnis erscheint mir komisch, weil im privaten Bereich gem. § 23 III 4 EStG Abschreibungen in Abzug zu bringen sind. Kann das sein, dass der betriebliche Bereich hier besser steht als der private Bereich?

Beste Grüße
Vorwitzig [Bild: trust_me-001.gif]
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
31.08.2016, 10:09
Beitrag: #4
Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Aber im Teilwert zum Einlagezeitpunkt haben sich doch werterhöhende Maßnahmen (Bau/Instand) und mindernde Faktoren (Wertverzehr) niedergeschlagen. Natürlich nur rein wirtschaftlich und nicht iSe Mehr-Weniger-Rechnung.
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu showbee für diesen Beitrag:
Vorwitzig (31-08-2016)
31.08.2016, 10:24
Beitrag: #5
Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
PS 23 (3) 4 ist doch nur eine faktische Buchwertermittlungsvorschrift. Nur dadurch wird erreicht, dass die lfd Wertminderung (Afa) nur einmal berücksichtigt wird (bei 21) und eben nicht zweimal (bei 21 und 23).
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu showbee für diesen Beitrag:
Vorwitzig (31-08-2016)
31.08.2016, 11:18
Beitrag: #6
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Ich kenne das so, dass Einlagezeitpunkt nahe Anschaffungszeipunkt. V+v Einkünfte somit von Anfang an gleich Null. Nur gewerbliche Einkünfte.

schönen Tag noch

phönix
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu phönix für diesen Beitrag:
Vorwitzig (31-08-2016)
31.08.2016, 12:19
Beitrag: #7
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Der Einlagezeitpunkt lag hier viel später, weil sich der gewerbliche Grundstückshandel erst viele Jahre nach Anschaffung aufgrund durchgeführter Modernisierungen/ Sanierung mit anschließenden Verkäufen ergab. Daher gab es vorher jahrelang Einkünfte aus Vermietung. Der gewerbliche Grundstückshandel wirkt zurück auf den Zeitpunkt des Beginns der Modernisierung/ Sanierung des ersten Zählobjektes des gewerblichen Grundstückshandels. Das sind hier so etwa 30 Jahre nach Anschaffung. Es wurden also bei den Vermietungseinkünften 30 Jahre lang Abschreibungen in Ansatz gebracht.

Aber stimmt natürlich was Du, Showbee, schreibst: wenn das Objekt 30 Jahre genutzt wurde ohne dass irgendwelche Modernsierungen und Sanierungen durchgeführt wurden, dann ist der Teilwert des Objektes im Zeitpunkt der Einlage entsprechend niedrig. Die Abschreibung stellt ja nur eine formalisierte Form der Wertminderung dar.

Dann ist es also wirklich so, dass der Veräußerungsgewinn ermittelt wird wie folgt:

Veräußerungspreis
abzgl. Veräußerungskosten
abzgl. Teilwert im Zeitpunkt der Einlage (Beginn der Modernisierung/ Sanierung)
abzgl. Kosten der Modernisierung/ Sanierung
= Veräußerungsgewinn

Vielen Dank für Eure Mithilfe!

Beste Grüße
Vorwitzig [Bild: trust_me-001.gif]
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
31.08.2016, 15:30
Beitrag: #8
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Achtung: gewerblicher Grundstücks Handel in diesem Zusammenhang nur vorstellbar in Sonderfällen. Nur wenn Sanierung viel mehr ist, als "auf den zeitüblichen modernen Standard" bringen....

schönen Tag noch

phönix
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu phönix für diesen Beitrag:
Vorwitzig (31-08-2016)
31.08.2016, 16:02
Beitrag: #9
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
ich weiss, es muss ein Objekt anderer Marktgängigkeit geschaffen worden sein. Der gewerbliche Grundstückshandel ist hier unstreitig, es geht nur um die Höhe des zu versteuernden Gewinns.

Danke.

Beste Grüße
Vorwitzig [Bild: trust_me-001.gif]
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 1 Benutzer sagten Danke zu Vorwitzig für diesen Beitrag:
phönix (31-08-2016)
04.09.2016, 23:24 (Dieser Beitrag wurde zuletzt bearbeitet: 04.09.2016 23:31 von Jive.)
Beitrag: #10
RE: Veräußerungsgewinn bei gewerblichen Grundstückshandel
Das Gesetzt schafft da klarheit :-) :

§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EstG :

"Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nummer 1 gilt auch

1. die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt. "

Damit will ich folgendes sagen:

Wenn zwischen Anschaffung und veräußerung weniger als 10 Jahre liegen, und zwischenzeitlich ein zu beginn nicht vorliegender gewerblicher Grundstückshandel entstanden ist, gibts bei "Einlage" nen 23 EstG. einlage wie oben beschrieben und ab dann keine Afa mehr da UV.

Wenn mehr als 10 Jahre dazwischen liegen, dann halt kein 23, einlage in BV etc wie beschrieben.

Es ist damit so wie es ist .. einlagezeitpunkt bestimmen, und einlagewert. ggf den 23 EstG Schlucken müssen oder halt nicht :-) so einfach kann das sein :-)

Im worst case haste halt 2 Gewinne .. nen 23 bei Einlage und nen 16er bei veräußerung, was bei innerhalb von 10 jahren aber aufs gleiche rauskommt nur das ein teil gewerblich ist.

sind seit Anschaffung schon 10 jahre rum, kommts eigentlich nur auf den einlagezeitpunkt und den wert zum einlagezeitpunkt in das Umlaufvermögen an.

....und da der Veräußerungspreis i.d.R. feststeht haste damit auch den Gewinn nach § 16, und eben halt keinen § 23.
lg, jive

"Der Bankraub ist eine Initative von Dilettanten.
Wahre Profis gründen eine Bank."

- Bertold Brecht -
Alle Beiträge dieses Benutzers finden
Bedanken Diese Nachricht in einer Antwort zitieren
[-] Die folgenden 2 Benutzer sagen Danke zu Jive für diesen Beitrag:
phönix (05-09-2016), Vorwitzig (05-09-2016)
Antwort schreiben 


Gehe zu:


Benutzer, die gerade dieses Thema anschauen: 1 Gast/Gäste

Kontakt | Forum | Nach oben | Zum Inhalt | Archiv-Modus | RSS-Synchronisation