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GiG versus Option bei Grundstücken - Weiterveräußerung - micha79 - 19.03.2019 22:03
Folgender Fall zur Umsatzsteueroption:
A verkauft im Jahr 1 sein Hausgrundstück an die B-GmbH. Hausgrundstück hat: eine Wohnung (vermietet ohne Umsatzsteueroption) und ein leerstehendes Lokal (war wohl mal gewerblich vermietet, kann aber auch als Wohnung genutzt werden). Die letzte umsatzsteuerpflichtige Vermietung war vor 3 Jahren vor dem Verkauf A an B-GmbH.
In diesem Vertrag ist die übliche notarielle Klausel drin: Gehen aus, dass GiG – für den Fall, dass FA nicht anerkennt, unbedingte USt-Option etc.
B-GmbH teilt jetzt Haus auf in Wohnungs- und Teileigentum. Einmal Wohnung Einheit Nr. 2 und einmal Lokal als Wohnungs- und Teileigentum.
B-GmbH verkauft an C-GbR das Lokal, welches auch als Wohnungseigentum genutzt werden kann. Auf Frage, wie das Lokal vermietet wird, kommt die Antwort: Wissen wir noch nicht.
B-GmbH will jetzt dieselbe USt-Klausel haben wie bei seinem Ankauf. C-GbR hat Bedenken.
Strukturelle Fragen:
§ 15a UStG (Vorsteuerberichtigung) ist weit. Das Risiko einer solchen muss also auch bei Kettenverkäufen beachtet werden, richtig?
Kann man denn wirklich noch sagen, dass A ein Unternehmer war, wenn die umsatzsteuerpflichtige Einheit drei Jahre leer stand?
Ist es für C-GbR risikolos, die Schema F-Klausel zur Umsatzsteuer zu wählen? Was, wenn C-GbR sich entscheidet, zur Wohnnutzung überzugehen und an privat zu vermieten? C-GbR sagt: „Ich weiß noch nicht, wie ich vermiete, möchte mir aber die Optionen offen halten.“ C-GbR weist schnippisch darauf hin, A wäre ja mal besser nicht so gierig gewesen beim Vorsteuerabzug.
Muss man dann das Risiko einer Vorsteuerkorrektur (die ja womöglich noch bei A eintritt) im Kaufpreis abbilden? Irgendwann müsste man doch dazu übergehen, dass A, der Erstverkäufer, seinen Vorsteuerabzug darlegt, damit B irgendwann einpreisen kann, ob es sich lohnt, an einen möglicherweise privaten Vermieter zu verkaufen.
Für Hinweise wäre ich dankbar
Gruß
Micha79
RE: GiG versus Option bei Grundstücken - Weiterveräußerung - phönix - 19.03.2019 23:21
(19.03.2019 22:03)micha79 schrieb: A verkauft im Jahr 1 sein Hausgrundstück an die B-GmbH. Hausgrundstück hat: eine Wohnung (vermietet ohne Umsatzsteueroption) und ein leerstehendes Lokal (war wohl mal gewerblich vermietet, kann aber auch als Wohnung genutzt werden). Die letzte umsatzsteuerpflichtige Vermietung war vor 3 Jahren vor dem Verkauf A an B-GmbH.
In diesem Vertrag ist die übliche notarielle Klausel drin: Gehen aus, dass GiG – für den Fall, dass FA nicht anerkennt, unbedingte USt-Option etc.
Als Finanzamt würde ich an dieser Stelle den umsatzsteuerbefreiten Umsatz von A an B annehmen.
Zitat:B-GmbH teilt jetzt Haus auf in Wohnungs- und Teileigentum. Einmal Wohnung Einheit Nr. 2 und einmal Lokal als Wohnungs- und Teileigentum.
B-GmbH verkauft an C-GbR das Lokal, welches auch als Wohnungseigentum genutzt werden kann. Auf Frage, wie das Lokal vermietet wird, kommt die Antwort: Wissen wir noch nicht.
B ist zwar Unternehmer, erbringt jedoch bezogen auf die Gewerbeeinheit ausschließlich umsatzsteuerbefreite Umsätze nach § 4 Nr. 9. C kann nicht an die Stelle des B-Unternehmens treten, da er nicht das Unternehmen des B fortführt. Damit keine Anwendung des § 1 (1a).
Zitat:B-GmbH will jetzt dieselbe USt-Klausel haben wie bei seinem Ankauf. C-GbR hat Bedenken.
Strukturelle Fragen:
§ 15a UStG (Vorsteuerberichtigung) ist weit. Das Risiko einer solchen muss also auch bei Kettenverkäufen beachtet werden, richtig?
Logisch
Zitat:Kann man denn wirklich noch sagen, dass A ein Unternehmer war, wenn die umsatzsteuerpflichtige Einheit drei Jahre leer stand?
siehe oben - A hat bezogen auf die Gewerbeeinheit zwar ein Vermietungsunternehmen, aber Fortführung durch B m.E. sehr zweifelhaft, da ausschließlich Grundstückumsätze. Es stellt sich auch die Frage, ob die Gewerbeeinheit allein ein Teilunternehmen ist - denn mit einiger Sicherheit wird die Gewerbeeinheit zusammen mit den anderen Wohnungseinheiten bewirtschaftet und die bisherige Vermietung betrieben. Meines Erachtens keine Aufspaltung des einheitlichen Unternehmens in Teilunternehmen möglich
Zitat:Ist es für C-GbR risikolos, die Schema F-Klausel zur Umsatzsteuer zu wählen? Was, wenn C-GbR sich entscheidet, zur Wohnnutzung überzugehen und an privat zu vermieten? C-GbR sagt: „Ich weiß noch nicht, wie ich vermiete, möchte mir aber die Optionen offen halten.“ C-GbR weist schnippisch darauf hin, A wäre ja mal besser nicht so gierig gewesen beim Vorsteuerabzug.
Muss man dann das Risiko einer Vorsteuerkorrektur (die ja womöglich noch bei A eintritt) im Kaufpreis abbilden? Irgendwann müsste man doch dazu übergehen, dass A, der Erstverkäufer, seinen Vorsteuerabzug darlegt, damit B irgendwann einpreisen kann, ob es sich lohnt, an einen möglicherweise privaten Vermieter zu verkaufen.
Selbstverständlich würde ein gut beratener C hier Vorsorge treffen
RE: GiG versus Option bei Grundstücken - Weiterveräußerung - micha79 - 20.03.2019 15:01
Danke schön. Also kann sich B "retten", wenn er die Umsatzsteueroption in seinem Vertrag vereinbart. Dann ist der "schwarze Peter" bei C. Wenn C sich die Option zur privaten Vermietung offen halten will, müssen B und C es über den Kaufpreis abbilden.
Mir scheint aber, dass es manchmal, wie hier, Sinn macht, nicht schematisch zu optieren. Wenn A zB in Folge des langen Leerstandes nur 4.000 Euro Vorsteuerrisiken hat, macht es keinen Sinn, dass B in Höhe von zB 60.000 € zur Umsatzsteuer optiert bei einem Kaufpreis von ca 300.000 €.
Das dürfte bei der Vertragsgestaltung zukünftig zu berücksichtigen sein.
RE: GiG versus Option bei Grundstücken - Weiterveräußerung - phönix - 21.03.2019 00:22
Ich würde anstelle des C die Gewerbeeinheit nur kaufen, wenn
- bei Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen der Veräußerer zur möglichen Schadensbegrenzung eine Bankbürgschaft über den möglichen Berichtigungsbetrag vorlegt oder
- der Kaufpreis um den möglichen Berichtigungsbetrag reduziert wird, die Partner können ja vereinbaren, dass eine Kaufpreiserhöhung bei Nichtinanspruchnahme des C nach Ablauf des Berichtigungszeitraumes und nach Ablauf sämtlicher Festsetzungsfristen erfolgt. (Was kümmert mich das Elend von B?) Oder
- der Vertrag wird so gestaltet, dass ausschließlich umsatzsteuerbefreit gekauft wird