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Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - blind**** - 11.10.2012 09:07
Hallo,
ein Mandant verschenkt im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge sein Unternehmen an sein Kind. Er betreibt eine Touristen-Pension mit Ferienzimmern und -appartments. Es erzielt damit Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Da der Gewinn nicht sehr hoch ist, ergibt sich nach vereinfachtem Ertragswertverfahren ein geringer Unternehmenswert, der vermutlich unter dem Mindestwert (Substanzwert) des Grundstücks liegt.
Dem FA habe ich eine Bewertung des Substanzwerts nach § 189 BewG (Sachwert) vorgelegt. Dabei ergaben sich ca. 360.000,- EUR. Somit war der Freibetrag von 400 TEUR nicht überschritten.
Das FA verlangt nun aber plötzlich eine Bewertung des Substanzwerts nach § 184 BewG (Ertragswert). Überschlägig beträgt dieser Wert dann aber ca. 850.000,- EUR. Der Freibetrag wird weit überschritten.
Nach welchem Verfahren sind Grundstücke, die für Touristen nur saisonal vermietet sind, zu bewerten ?
Der Mandant besitzt auch eine sog. Markteinschätzung eines Maklers. Danach beträgt der Verkehrswert des Grundstücks ca. 350 TEUR. Genügen diese Unterlagen den Anforderungen des § 198 BewG ?
Schönen Tag
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - Taxman - 11.10.2012 10:33
M.E. erfolgt gem. §§ 95 (1), 99 (1) Nr. 1, (3), 109 (1), 11 (2) BewG die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren nach § 184 ff BewG.
Bzgl. der ortsüblichen Miete verweise ich auf R B 186.5 (6) ErbStR und bzgl. der Anforderungen der § 198 BewG auf R B 198 (1), (3) ErbStR.
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - blind**** - 11.10.2012 10:58
Zitat:Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
Das Grundstück wird nicht zur dauerhaften Miete, sondern nur saisonal an Touristen überlassen. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt lässt sich auch keine übliche Miete ermitteln. Für Fewo u.ä. gibt es keinen Mietspiegel o.a.. Somit keine Einordnung in § 182 Abs. 3 BewG.
Bleibt eigentlich nur noch § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG, also Sachwertverfahren.
Oder habe ich da etwas übersehen ?
Der Ertragswert würde in meinem Fall extrem vom Sachwert abweichen. U.a. auch deshalb, weil die pauschalen Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, die das BewG vorsieht, nicht für die Bewertung von Fewos u.a. passen. Diese Tabellenwerte sind für Mietwohnungen geeignet, aber nicht für saisonale Fälle. Es gibt dort keinen individuellen Werte oder ?
Die Miete enthält auch Beträge für das Frühstück, die Endreinigung usw..
Kann ich im Rahmen des Ertragswertverfahrens Abschläge machen ?
Zitat:Anforderungen der § 198 BewG
Da ist nur von Gutachten die Rede. Und dies möchte der Mandant wegen der Kosten natürlich vermeiden. Akzeptiert die Finanzverwaltung keine Maklereinschätzungen ?
Gruß
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - Taxman - 11.10.2012 11:30
Nach R B 186.5 (6) ErbStR ist bei Ferienwohnungen die übliche Miete nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermittlen. Weshalb sich dann keine übliche Miete ermitteln lässt, erschließt sich mir (noch) nicht.
Hinsichtlich der Kostenvermeidung kann man nur anmerken, dass der Stpfl. nicht nur eine Darlegungs- sondern eine Beweislast hat und diese lässt sich nur mit einem Gutachten darlegen. Der Stpfl. hat die Wahl: Entweder Gutachten von 5 bis 10 T€ oder eine höhere Steuer.
Abgesehen von der Bewertung könnten, soweit ich es überblicken kann, die Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG in Anspruch genommen werden, da hier wohl nicht von schädlichem Verwaltungsvermögen ausgegangen werden kann, § 13b (2) S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. b ErbStG
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - Kiharu - 11.10.2012 11:31
Quelle: Bewertung des Grundvermögens: Zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts haben die obersten Finanzbehörden der Länder gleich lautende Erlasse zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes (§§ 176 bis 198 BewG) herausgegeben (AEBewGrV). - Verw.; Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder 5.5.2009, z.B. FinMin Baden-Württemberg 5.5.2009, 3 - S 3715/9, BStBl 2009 I S. 590; SIS 09 19 79
Abschnitt 17 und 18
Zitat:Abschnitt 17
Ansatz der üblichen Miete
(1) 1Die übliche Miete ist nach § 186 Abs. 2 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile
-eigengenutzt,
-ungenutzt,
-zu vorübergehendem Gebrauch überlassen,
-unentgeltlich überlassen sind oder
-zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.
(2) 1Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer gilt nicht nur für Wohnräume, sondern auch für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume. 2Deshalb ist z.B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. 3Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. 4Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. 5Ungenutzt ist ein Grundstück, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht. 6Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Vermietungen typischerweise unter zwölf Monaten erfolgen, wie z.B. bei Vermietungen von Ferienwohnungen. 7Die Gründe, die zu der Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach unten oder oben geführt haben, sind unbeachtlich.
Zitat:Befinden sich in einem Mietwohngrundstück Ferienwohnungen, ist die übliche Miete insoweit nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln. 2Zeiten der Selbstnutzung sind in die durchschnittliche Auslastung des Objekts einzubeziehen. 3Leerstandszeiten sind im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. 4Entgelte für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder sonstige Dienst- und Sachleistungen (z.B. Gestellung von Frühstück und Bettwäsche/Handtüchern, Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie Gepäcktransfer) sind bei der Ermittlung der üblichen Miete nicht zu berücksichtigen (> Abschnitt 14 Abs. 1 Satz 4).
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - phönix - 11.10.2012 11:35
(11.10.2012 10:58)blindworm schrieb:Zitat:Bewertung nach dem ErtragswertverfahrenZitat:Anforderungen der § 198 BewG
Da ist nur von Gutachten die Rede. Und dies möchte der Mandant wegen der Kosten natürlich vermeiden. Akzeptiert die Finanzverwaltung keine Maklereinschätzungen ?
schlicht und einfach: nein. Ein Makler kann alles einschätzen. Kann damit sogar richtig liegen.
Aber ihm fehlt die besondere Sachkunde, die z.B. ein öffentlich bestellter Sachverständiger kraft Ausbildung und Bestellung (eigentlich) mit sich bringt.
Übrigens: bei den dargestellten Unterschieden zwischen den Werten sollte sich auch ein Sachverständigengutachten lohnen. Hier können Sie den Preis verhandeln, es gibt keine Bindung mehr an die HOAI.
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - blind**** - 11.10.2012 12:48
Zitat:Der Stpfl. hat die Wahl: Entweder Gutachten von 5 bis 10 T€ oder eine höhere Steuer.
Der Mandant möchte am liebsten gar nichts zahlen. Zumindest nicht mehrere tausend EUR für ein Gutachten. Der Gesetzgeber hat da anscheinend ein Beschäftigungsprogramm für Gutachter aufgelegt. Deren Lobby scheint recht stark zu sein.
Zitat:Hier können Sie den Preis verhandeln, es gibt keine Bindung mehr an die HOAI.
Wo liegt man denn da, bei einem geschätzten Verkehrswert von 350 TEUR ?
Tatsächlich 5 TEUR und aufwärts ?
Zitat: die Verschonungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG in Anspruch genommen werden,
Das ist zwar grundsätzlich richtig, aber wer kann den Zeitraum dafür
schon überblicken ? Gerade im Bereich Tourismus kann es schnell zu Veränderungen kommen.
Zitat:Entgelte für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder sonstige Dienst- und Sachleistungen (z.B. Gestellung von Frühstück und Bettwäsche/Handtüchern, Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie Gepäcktransfer) sind bei der Ermittlung der üblichen Miete nicht zu berücksichtigen
Bzgl. der tabellarischen Bewirtschaftungskosten/ Liegenschaftszins gibt es aber keine Ermäßigungen bei Fewo ?
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - Eisvogel - 11.10.2012 13:50
(11.10.2012 12:48)blindworm schrieb:Zitat:Hier können Sie den Preis verhandeln, es gibt keine Bindung mehr an die HOAI.
Wo liegt man denn da, bei einem geschätzten Verkehrswert von 350 TEUR ?
Tatsächlich 5 TEUR und aufwärts ?
ein Mandant von mir hat gerade für ein 22seitiges Gutachten eines Zweifamilienhauses mit Verkehrswert 125.000 EUR brutto 480 EUR bezahlt.
FA hat das anstandslos akzeptiert
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - blind**** - 11.10.2012 13:52
Hallo Eisvogel,
war das ein normaler Sachverständiger ?
Gruß
RE: Bewertung von Fewo`s/ Pensionszimmer - Eisvogel - 11.10.2012 14:16
(11.10.2012 13:52)blindworm schrieb: Hallo Eisvogel,ja, er nennt sich Dipl.-Sachverständiger (DIA)
war das ein normaler Sachverständiger ?
Gruß