Steuerberater

Ich habe ein Knoten im Kopf.....vielleicht könnt ihr mir helfen ihn zu entknoten.

A schließt mit B ein Darlehnsvertrag ab. B kauft eine Immobilie und zahlt regelmäßig auch die Zinsen an A, Tilgung soll in einer Summe nach 10 Jahren erfolgen. Die Immobilie ist fremdvermietet. Jetzt nach 10 Jahren fordert A das Darlehen zurück. B kann nicht bezahlen und schlägt vor, dass Grundstück auf A zu übertragen, möchte sich aber für 10 Jahre ein Nießbrauch einräumen. Der Wert der Immo ist um 60 Tsd € höher als das Darlehen.
A und B leben zusammen, sind aber nicht verheiratet somit Freibetrag nur 20.000. Hintergrund ist, dass B ein geldgieriges Kind hat und die Immo nicht bekommen soll, auch kein Pflichtteilsanspruch daraus. Vielmehr soll das Kind von A später die Immo erben. A ist 80 Jahre B ist 60 Jahre alt.

Meine Überlegung: Wird bei einer Schenkung an A sein Darlehen als übernommene Schuld berücksichtigt? Dann käme ich auf einen negativen Wert, weil das Nießbrauch und das Darlehen den Wert der Immo übersteigt. Ergo keine Schenkung.
Auftragserwerb? löst Grundsteuer auf die Wertsteigerung aus und ein Vorbehaltsnießbrauch scheidet aus. Somit keine AFA mehr bei Zuwendungsnießbrauch. Eine direkte Zuwendung an das Kind von A wollen die Mandanten nicht, da sie dem auch nicht richtig trauen.

Irgendwie habe ich das Gefühl etwas übersehen zu haben, finde aber den Ansatz nicht???

m.E. kann die Schuld nicht auf A übergehen, da dann in A Gläubiger und Schuldner zusammenfallen.
Besteht vielleicht ein Ansatz darin, gutachterlich feststellen zu lassen, dass wegen Instandhaltungzustand oder ..... die immobilie vielleicht doch nicht solch eine Werterhöhung genossen hat?
Ansonsten bleibt nur Heirat. Oder Adoption ;-)

Warum muss das Eigentum am Haus wechseln? Genügt es nicht, wenn A zur Tilgung die VuV Einkünfte bekommt?

Wenn das Eigentum wechselt, dann könnte man die Nießbrauchszeit doch auch so bestimmen, dass der Wert des Grstk unter Berücksichtigung des Nießbrauchs dem Wert der Restschuld entspricht. Dann fällt aber immernoch GrESt an.

Man könnte auch das Grundstück entsprechend des erforderlichen Werts in eine Grundstücksgesellschaft einbringen, an der A nur in der Höhe beteiligt wird, die der Restschuld entspricht. Wäre dann unter Berücksichtigung von § 5 GrESt ggf weniger teuer.