Steuerberater

Normale Version: § 23, Selbstnutzung und Miteigentumsanteile
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Eine Ehegatten GbR hat ein Mietshaus mit sechs Wohnungen im Eigentum. Eine Wohnung innerhalb dieses Mietshauses wird seit vielen Jahren selbst genutzt. Das Mietshaus ist nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Einer der Ehegatten hat den Anteil an der GbR vor fünf Jahren von einem fremden Dritten entgeltlich erworben, der zweite Ehegatte hält seinen Anteil seit 20 Jahren. Die Ehegatten GbR erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wobei für die selbstgenutzte Wohnung logischerweise keine Einkünfte erklärt werden.

Die Ehepartner wollen aus dem Haus ziehen und - da die Kinder mittlerweile aus dem Haus sind - sich dabei flächenmäßig verkleinern. Sie finden einen Mieter, der jedoch nicht mieten möchte, sondern die Wohnung sofort kaufen und gutes Geld auf den Tisch legen möchte. Da noch keine Wohnung lieferbar ist (WEG entsteht erst mit Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter), beabsichtigen die Ehegatten folgende Verfahrensweise:

- Veräußerung eines Teil-Miteigentumsanteils an der bisherigen Ehegatten GbR durch beide Ehegatten, soweit dieser flächenmäßig auf die bisher selbstgenutzte Wohnung entfällt
- Vereinbarung eines (Sonder-)Nutzungsrechtes mit dem Käufer des Miteigentumsanteils bezogen auf die bisher eigengenutzte Fläche (es soll direkt an dem erworbenen Miteigentumsanteil eine direkte Zuordnung der zu übernehmenden Fläche hängen) und Herstellung Verbindung zu späterem Wohnungseigentum im Vertrag über Kaufvertrag Miteigentumsanteil)
- Belegung Kaufpreis durch Erwerber des Miteigentumsanteils
- Auszug der bisherigen Ehegatten aus der selbstgenutzten Wohnung
- Einzug des Nutzers als neuer Miteigentümer in die bisher selbstgenutzte Wohnung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Teilungserklärung
- Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern (wird erfahrungsgemäß noch einige Zeit in Anspruch nehmen)
- dabei sollen die Wohnungen 1-5 der bisherigen Ehegatten GbR zugeordnet werden, die Wohnung Nummer 6 dem Käufer des Miteigentumsanteils

Steuerlich ist zu prüfen, ob es sich bei der Veräußerung des Teil-Mitunternehmeranteils hinsichtlich des vor fünf Jahren erworbenen Anteils eines Ehegatten an der GbR um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.
Seht Ihr hier Probleme, dass in dieser Konstellation ein privates Veräußerungsgeschäft unterstellt werden kann, weil die Zehnjahresfrist des § 23 noch nicht abgelaufen ist?
Wäre ein eventuelles Restrisiko dadurch zu beheben, dass ausschließlich der Ehegatte, der bisher 20 Jahre GbR Gesellschafter war, seinen Miteigentumsanteil teilweise veräußert?

Vielen Dank für eure Ideen!
Unterfällt das nicht der Selbstnutzung?

Blümich § 23 Rn 52
Zitat: Da bei Miteigentum das WG (zusätzl.) in so viele selbstständige WG aufzuteilen ist, wie Miteigentümer vorhanden sind (s. BFH GrS 1/97 v. 23.8.99, BStBl II 99, 778), erstreckt sich die Freistellung bei Eigennutzung grds. nur auf den Miteigentumsanteil an der eigengenutzten Wohnung. Dagegen ist nach BMF v. 5.10.00, BStBl I 00, 1383 Tz. 24 die eigengenutzte Wohnung insgesamt freigestellt, soweit sie den Miteigentumsanteil nicht übersteigt (ebenso H/H/R § 23 Rz. 130). Dies steht nicht in Einklang mit BFH IX R 49/02 v. 18.5.04, BStBl II 04, 929: kein vorrangiger Verbrauch des Miteigentumsanteils aufgrund der Selbstnutzung. S. auch Hartmann/Meyer FR 99, 1089 zu weiteren Fallgestaltungen.
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