Steuerberater

Hallo zusammen,

Mandant hat in super Münchner Lage eine seit über 20 Jahren leerstehende und vor sich hinvegetierende Doppelhaushälfte. Diese ist seit den 60gern in seinem Eigentum.

Nun endlich und auch aus Angst von der Stadt eine dicke Strafe aufgebrummt zu bekommen (Wohnraum muss zur Verfügung stehen) saniert er das Teil. Alles wird wieder hergerichtet. Heizung und Fenster werden im Stand angehoben. Allein die Gartensanierung hat so ca. 20.000 EUR gefressen.

Insgesamt hat die Sanierung, die fast ein Neubau ist ca. 350.000 EUR verschlungen.

Das BMF zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellkosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (18.07.2003) sagt in Randziffer 18: Instandsetzung- und Modernisierungsarbeiten können ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der (Neu-)Herstellung eines Gebäudes stehen. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist (Vollverschleiss), und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. Ein Vollverschleiß liegt vor, wenn das Gebäude schwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit als Bau und die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmenden Teilen hat.

Allerdings kann man nicht sicher sagen, dass das Gebäude total hinüber war. Es ist halt überall was gemacht worden. Man hätte das Haus sicher auch deutlich weniger Geld wieder bewohnbar machen können. Wie gesagt wurde in Teilen auch der Gebrauchswert erhöht.

Nun meine Gedanken dazu:

1. Die Standardhebungen sind Herstellungsaufwand.
2. Die Schönheitsreparaturen sind Herstellungsaufwand, wenn man davon ausgeht, dass das Haus als Vollverschleiß zu beurteilen war. Sonst sofort abzugsfähig.
3. Die Gartenarbeiten und Schönheitsreparaturen dort sind sofort abzugsfähig.

Wie seht Ihr das?

LG

Wie sieht denn die Dokumentation des Eigentümers aus? Aus welchen Gründen stand denn das Haus 20 Jahre leer? Kann er nachweisen, dass das Haus im Grunde vor den Baumaßnahmen nicht voll verschlissen war? Ein Haus mit Standard 80/90er Jahre könnte ohne weiteres noch heute vermietet werden, man freut sich freilich über die eine oder andere Modernisierung. Ein Haus mit Standard 30er Jahre wäre dagegen eher nicht vermietbar. Gab es denn echte Standardanhebungen? Ölheizung ersetzt durch neue sparsame Ölheizung ist jedenfalls keine Standardanhebung. Alles zeitgemäß erneuert (und dabei auf üblichen zeitgemäßen Stand verbessert) ist auch keine Standardanhebung. Für mich klingt die Beschreibung so, als wäre Spielraum, zumindest zum Teil Instandhaltungskosten darzustellen.

Und ganz wichtig: Wie sind denn die steuerlichen Interessen des Mandanten? Kann er Afa über 50 Jahre eher gebrauchen als Werbungskosten über 1-5 Jahre?