Steuerberater

Hallo,


bei einer Vermietung kann ja grundsätzlich auf die Steuerfreiheit verzichtet werden, wenn der Mieter das Grundstück zu 95 % für Abzugsumsätze verwendet.

Ich habe eine Mananten, der an eine Frau vermieten will, die 30 % Abzugsumsätze hat und 70 % nicht.

Das Gebäude wird er 2007 erwerben (gebrauchte Immobilie).


Jetzt kommt § 27 (2) USTG in´s Spiel:


(2) § 9 Abs. 2 ist nicht anzuwenden, wenn das auf dem Grundstück errichtete Gebäude

1.
Wohnzwecken dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 1. April 1985 fertig gestellt worden ist,

2.
anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 1. Januar 1986 fertig gestellt worden ist,

3.
anderen als in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 1. Januar 1998 fertig gestellt worden ist,


und wenn mit der Errichtung des Gebäudes in den Fällen der Nummern 1 und 2 vor dem 1. Juni 1984 und in den Fällen der Nummer 3 vor dem 11. November 1993 begonnen worden ist.

Wegen weiterer Einzelheiten s. Option sowie Abschn. 148a UStR.


Sehe ich es richtig, dass er auf die Steuerfreiheit verzichten kann, wenn das Gebäude bis 31.12.1997 fertiggestellt wurde und mit der Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde ?

Es kommt also nicht auf den Erweb meines Mandanten an, sondern auf die Errichtung / Fertigstellung des Vorbesitzers ?!?



WO IST HIER DER SINN ?!? KLINGT FÜR MICH IRGENDWIE NICHT STEUERLOGISCH (wenn es eine Logik im Steuerrecht geben solllte) :-)

Oder stehe ich irgendwo auf der Leitung ?!?

PiranhaVS schrieb:Sehe ich es richtig, dass er auf die Steuerfreiheit verzichten kann, wenn das Gebäude bis 31.12.1997 fertiggestellt wurde und mit der Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde ?

Ja

Zitat:Es kommt also nicht auf den Erweb meines Mandanten an, sondern auf die Errichtung / Fertigstellung des Vorbesitzers ?!?

Ja.

Zitat:WO IST HIER DER SINN ?!? KLINGT FÜR MICH IRGENDWIE NICHT STEUERLOGISCH (wenn es eine Logik im Steuerrecht geben solllte) :-)

Mit der Änderung des § 9 Abs. 2 UStG sollten die Modelle mit gewerblicher Zwischenvermietung zur Erlangung des Vorsteuerabzugs aus den Baukosten vermieden werden. Logischerweise war hier eine Übergangsfrist notwendig, da man ja sonst rückwirkend in derlei Gestaltungen eingegriffen hätte. Und wenn heute so eine Hütte stpfl. vermietet wird, dann geht der Gesetzgeber wohl davon aus, dass das Gros der Vorsteuern bereits abgezogen ist und es mittelfristig nicht zu Vorsteuerüberhängen kommt. Damit holt sich der Staat die Vorsteuern aus den Baukosten wieder. Ob das immer so hinhaut, ist natürlich die Frage.

klingt logisch...

d.h. es ist auch vollkommen egal, wie der Vorgänger das Gebäude genutzt hat... ?!?

Mein Mandant ist der Gewinner, er kann steuerpflichtig vermieten und hätte den Vorsteuerabzug aus den laufenden Kosten und eventuell aus dem Kaufpreis (wenn hier wirksam im notariellen Vertrag verzichtet würde)...

PiranhaVS schrieb:Mein Mandant ist der Gewinner, er kann steuerpflichtig vermieten und hätte den Vorsteuerabzug aus den laufenden Kosten und eventuell aus dem Kaufpreis (wenn hier wirksam im notariellen Vertrag verzichtet würde)...

Naja, da stellt sich schon mal die Frage, ob die Mieterin bereit ist, den höheren Brutto-Preis zu zahlen? Und wenn sie das ist, dann würde ich mich als Vermieter fragen, ob ich ihr diesen Mietpreis nicht auch netto unterjubeln kann. Für sie es es wurscht (zumindest i.H.v. 70%) und für den Vermieter wäre das langfristig vermutlich vorteilhafter als der Vorsteuerabzug.

Von einer Option beim Verkauf und dem VoSt-Abzug hat der Mandant m.E. gar nichts. Der Verkäufer wird ja kaum den bisherigen Netto-Kaufpreis zum Bruttopreis machen...