Steuerberater

Normale Version: Grundstücks-Chaos
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Jetzt habe ich lang genug den Kopf geschüttelt.

Ein Mandant aus Belgien hat eine belgische KapGes. Die befasst sich damit, in Deutschland Grundstücke zu erwerben und diese zu vermieten. Ein klassischer Fall des § 49 (1) Nr. 2 Bu f) DoBu aa). Wir ermitteln nach § 4 (3) EStG.

Außerdem hat der Belgier mit seinem Kumpel weitere Grundstücke gekauft und in dieser GbR passiert dasselbe - hier allerdings vermögensverwaltend.

Jetzt hat die GbR im Jahr 2011 eines dieser Grundstücke an die belgische KapGes verkauft. Okay, das kann man ja darstellen.

Nun habe ich für beide Gesellschaften (er hat noch wesentlich mehr) die 2011er Abschlüsse und Steuererklärungen fertig und lege diese dem Belgier vor.

Sagt der doch zu mir: "Das Grundstück A haben wir in 2012 an einenDritten verkauft." Fein, er kann mir ja mal den Vorgang schicken.

Und was steht im Kaufvertrag? Die GbR (!) hat dieses Grundstück an den Dritten verkauft. Im Grundbuch war der Verkauf an die KapGes noch nicht nachvollzogen. Warum auch immer.

Wie schließt man diese logische Lücke?

Was im Grundbuch steht, interessiert mich nur zweitrangig. Das Grundbuchamt zieht grundbuchrechtliche Schlüsse - ich steuerrechtliche.

Jetzt (2013!) wurde der Notar beauftragt, eine Aufhebung des KV zu beurkunden.

Wat nu?

Baue ich die Abschlüsse nun wieder um oder "verkaufe" ich das Grundstück wieder zurück?

Im Moment habe ich umgebaut. Das Grundstück wurde nie an die KapGes verkauft.

Aber ich bin unsicher, ob ich das so lassen kann.

Hat jemand sowas schon mal gehabt?
Hmmm. Du erfasst handels- und steuerrechtlich wirtschaftliches Eigentum in den Bilanzen (bzw im Anlagevermögen der 4/3 Rechner). Also wird wohl maßgeblich auf den Nutzen-Lasten-Wechsel abzustellen sein. Der kann bedingt sein und ist es idR, weshalb trotz Beurkundung zugunsten der KapGes keine Bedingung erfüllt wurde (bspw Kaufpreiszahlung).

Dann ist es eine Frage der Auslegung, ob nur das dingliche Geschäft (Eigentumsverschaffung) oder schon das schuldrechtliche Geschäft (Kauf) unter einer Bedingung stand. Letzteres wird meist aus GrESt Gründen gemacht, weil man dann auch die Entstehung der GrESt bedingen kann.

Aber vielleicht hat die GbR als Verkäuferin auch nur den Anspruch auf Rückverschaffung ggü der KapGes veräußert und abgetreten? Müsste man mal genau "auseinanderknüseln"...
In der vereinfachten Darstellung habe ich ja doch einiges ausgelassen. So gibt es beispielsweise keine Kaufpreiszahlung, sondern der Kaufpreis wird mit Forderungen und Verbindlichkeiten aufgerechnet.

Der Kaufvertrag an sich ist ohnehin schon chaotisch. Denn es wurden da etwa 30 Grundstücke verkauft. Käufer ist immer die KapGes, aber Verkäufer ist mal die eine - mal die andere GbR aus dem Belgier und irgendwem. In einem Fall sogar bestand eine der GbRs sogar aus dem Belgier und ebendieser KapGes. Da musste der Kaufvertrag noch entsprechend uminterpretiert werden.

Am wirtschaftlichen Eigentum würde ich mich auch festzurren wollen. Gerade durch die Verrechnung des Kaufpreises mit gegenseitigen Forderungen/Verbindlichkeiten ist genau der Eintritt der Bedingung "Kaufpreiszahlung" ein weicher Faktor.

Die pragmatische Lösung scheint mir tatsächlich, das Grundstück in der GbR zu belassen, weil ich sonst nicht wüsste, wie ich den Verkauf im Jahr 2012 aus der GbR heraus an einen Dritten darstellen sollte. Denn da gibt es tatsächlich einen Kaufvertrag, der sogar richtig vollzogen wurde. Damit ist der der stärkere und hat gewonnen :-)

Danke für die Antwort, sie hat mir sehr geholfen.

Das "auseinanderknüseln" lasse ich lieber sein, denn jede beantwortete Frage wirft drei neue auf, und manche Sachen will ich gar nicht wissen.
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