Steuerberater

Hallo,

leider muss man feststellen, dass das Thema "Option einer WEG zur USt" bei den Haus-Verwaltern immer wieder ein Problem zu sein scheint. In einem aktuellen Fall möchte ein Miteigentümer, der seine Räumlichkeiten für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt, den Vorsteuerabzug z.B. aus Heizungskosten vornehmen.

Wenn ich die Fachliteratur (Steuer-Office ua.) richtig verstehe, gilt doch folgendes:

Die WEG müsste bzgl. der an sich nach § 4 Nr. 13 UStG eigentlich steuerbefreiten Leistungen eine anteilige Doppeloption nach § 9 Abs. 1 + § 19 Abs. 2 UStG vornehmen. Das hätte die Abgabepflicht von USt-VA + Jahreserklärungen zur Folge. Der anteilige Vorsteuerabzug wäre gegeben, so dass eine USt-Belastung für die WEG selbst nicht entstehen würde.
Und dann müsste der Verwalter im Namen+Rechnung der WEG an den Miteigentümer Rechnungen erstellen, die alle Angaben des § 14 Abs. 4 UStG enthalten. Dies sowohl für die Hausgeldvorauszahlungen, als auch für die Endabrechnung.

Der Verwalter meint nun aber, der Wirtschaftsplan und die Endabrechnung in der bisherigen Form, allerdings ergänzt um offen ausgewiesene USt, würde ausreichen. Rechnungen mit Rechnungsnummer, Steuernummer usw. würde schon die Verwaltersoftware nicht hergeben. Man sehe sich außerstande, so etwas auszustellen. USt-Erklärungen wären ebenfalls nicht erstellbar. Im Übrigen benötige er ein Muster dafür.

Hat eventuell jemand ähnliche Erfahrungen gemacht ? Beherrscht die Verwaltersoftware das tatsächlich nicht ?
Kann jemand ein Muster zur Verfügung stellen ?


Schönen Abend !!!

Hallo,

Zitat:Die WEG müsste bzgl. der an sich nach § 4 Nr. 13 UStG eigentlich steuerbefreiten Leistungen eine anteilige Doppeloption nach § 9 Abs. 1 + § 19 Abs. 2 UStG vornehmen. Das hätte die Abgabepflicht von USt-VA + Jahreserklärungen zur Folge.

Und exakt damit, dass die WEG optieren muss, gibt es ein Problem: dazu muss die WEG zustimmen. Denn das ist mit Mehrkosten verbunden, z.B. für die Abgabe der USt-VA's. Das werden die anderen WEG'ler nicht befürworten.

Gruss
Uwe

@Uwe

Aber das war ja nicht die Frage.

"Beherrscht die Verwaltersoftware das tatsächlich nicht ?"

Ich habe viel mit HVs zu tun, viele benutzen "Haussoft". Diese Software wurde geschnitzt, um sich an der Denkweise von HVs zu orientieren. Die Umsetzung ins Steuerliche muss man dann halt selbst irgendwie machen.

Angesichts dem (nicht bestätigten) Vorurteil, dass ein Steuerfachgehilfe, der die Prüfung versemmelt, eben in einer HV arbeitet, kann ich mir durchaus vorstellen, dass die Software das nicht leistet. Ich kann das aber bei Gelegenheit mal erfragen.

Andererseits stehe ich auf dem Standpunkt, dass man sich nicht auf der EDV ausruhen darf. Ich prüfe selbst die DATEV-Berechnungen auf Schlüssigkeit, seit es § 13b UStG gibt :-). Dann muss man eben selbst kreativ werden.

Hallo,

@ecro:
das war nur ein Hinweis aus meiner Praxiserfahrung, dass die Zustimmung der WEG zur Option nicht gegeben wird.
Bei der mir bekannten Hausverwaltung, die mit einem professionellen Programm arbeitet, ist die Option vorgesehen ...
Außerdem: was macht eine Hausverwaltung, die ein Gewerbeobjekt mit ausschließlich umsatzsteuerpflichtiger Vermietung betreut?

Gruss
Uwe

Die hat Excel ;-)

Die Zustimmung zur USt-Option ist in meinem Fall gegeben bzw. wird erteilt.

@Uwe:

Wie sieht das in der Dir bekannten Software konkret aus ? Kommen da vollständige mit Rechnung WEG an Eigentümer betitelte Belege raus, die Steuer-Nummer, Rechnungsnummer, Leistungszeitraum usw. enthalten ? Oder auch nur normale Wirtschaftspläne bzw. Endabrechnungen mit offenem USt-Ausweis ?

Werden da auch tatsächlich USt-VA + Erklärungen eingereicht ?

Die Software sehe ich auch nur als Ausrede.
Aber die Probleme mit den anderen Eigentümern sehe ich auch.

(13.12.2012 21:16)showbee schrieb: [ -> ]Die hat Excel ;-)

In meinen Fällen haben sie eine Unterberaternummer :-)

Über google gerade gefunden:

"Der sorglose Umgang des Verwalters mit der USt"

http://www.vnwi.de/Portals/0/pdf/Batke-Spitzer.pdf

Darin findet man eine guten Überblick zur Rechtslage, u.a. auch mit zivilrechtlichen Hinweisen.

Aber leider ohne Rechnungsmuster.

(14.12.2012 10:28)blindworm schrieb: [ -> ]Darin findet man eine guten Überblick zur Rechtslage, u.a. auch mit zivilrechtlichen Hinweisen.
Aber leider ohne Rechnungsmuster.

Der Vortrag ist wirklich gut strukturiert.

@ Blindworm: warum sollte eine Rechnung einer WEG anders aussehen als eine Rechnung eines anderen Unternehmers, die zum Vorsteuerabzug berechtigen soll???