Steuerberater

Mal wieder ein Fall bei dem man sieht, was dabei rauskommt, wenn man einen steuerrechtlich bedeutsamen Vertrag "nur" vom Notar machen lässt ohne seinen StB zu fragen!

A schenkt seine bisher eigengenutzte Immo an B und zieht ins Altersheim. Im Schenkungsvertrag wird kein Nießbrauch vereinbart, er enthält jedoch den Passus, dass ab der Übergabe B alle Kosten zu tragen hat, A jedoch sämtliche Mieteinnahmen zustehen.

Ich prüfe B, der natürlich jetzt gerne all seine Kosten als Wk aus V+V haben möchte. B ist tatsächlich Vermieter der Immo gegenüber dem Mietern. Noch offen ist die Frage, ob die Mieten an B oder direkt an A gezahlt werden. Spielt in meinen Augen aber auch keine Rolle. Bei B werden die Kosten wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht bis zum Ableben von A die Kosten nicht anerkannt.

Auf Grund meiner Kontrollmitteilung für A fragt mich jetzt aber die Veranlagung, was den dort veranlasst ist! Und da tue ich mich schwer!

Hier nochmal die Fakten:

A erhält "Mieten", hat aber keinen Einfluß darauf

B trägt die Kosten.

B ist in seinem Eigentum nicht beschränkt! Wenn B die Immo llerstehen lässt, unentgeltlich überlässt oder selbernutzt, dnn schaut A in die Röhre und erhält keinen Pfennig!

Egal in welche Richtung ich den Vertrag auslegen will, Nießbrauch, teilentgeltlicher Erwer, etc, ich stoße immer an Grenzen bei denen ich sage: "Nee, das passt auch nicht!"

Insbesondere ist mir immer noch unklar, was für Einkünfte A nun erzielt!

Schönen Dank im Voraus für Euer Mitdenken!

taxpert

Hallo,

nun mein Vorschlag: da A an B ein Haus schenkt, schenkt B an A zwangsweise die Miete ...
Da B aber an den Mieten nicht verfügungsberechtigt ist, hat er keine Einnahmen ...

Gruss
Uwe, der jetzt den Unterschied zwischen AdV und Stundung kennt ...

Abdiskontierte Mieterträge sind Kaufpreis, also gemischte Schenkung und teilentgeltlich? Man müsste wissen, ob nur A Empfangsberechtigt ist, insb ob die Mieter auch an B schuldbefreiend ihren Mietzins leisten können. Dann ist B Vermieter und leistet einfach Zahlungen an A. A erhält dann entweder Kaufpreis in Raten oder Unterhalt von B.

Für mich klingt das auch danach, dass Barwert Mieterträge (welcher Zeitraum???) = Kaufpreis sind.

Alles andere wäre ja eine erneute Schenkung, bloß in die andere Richtung, und das dürfte vom Sinn des Vertrages her eher nicht reininterpretierbar sein.

Da dürfte doch wieder der übliche Spruch des Notars drin stehen, dass er nicht zu steuerlichen Fragen beraten hat und die vertragschließenden -Seiten dies höchstselbst in die Hand genommen haben...

Hm, vielleicht ne Dauernde Last? Hilft aber dem B evtl wenig, je nachdem wann der Vertrag geschlossen wurde?!

Also wenn kein Niessbrauch vereinbart wurde, wovon ich nach dem geschilderten Sachverhalt jetzt ausgehe, bin ich auch bei showbees Lösungsansatz.

Insbesondere würde ich mich dabei auf das Grundbuch stützen. Wenn B zivilrechtlicher Eigentümer ist, und kein Nießbrauch zugunsten des A eingetragen ist, stehen die Mieten B als zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentümer zu.

Auch wenn im Notarvertrag "Schenkung" stehen sollte, ist dieser Vertrag dann steuerlich dahingehend zu verstehen, dass die Mieten Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks sind.

Von daher würde ich die üblicherweise jährlich zu erzielende Miete ermitteln, und über die Lebenserwartung von A abzinsen, um den Kaufpreis zu ermitteln.

B hat eine "normale" Vermietung und kann dazu noch die in den Kaufpreisraten enthaltenen zinsen als WK abziehen. A muss spiegelbildlich die entsprechenden Zinsen versteuern.

Bezüglich der Afa hat showbee schon die grundsätze einer gemischten Schenkung angeführt.

Außerdem ist das Vorliegen eines privaten Veräußrungsgeschäftes bei A zu prüfen.

Das wäre zumindest mein lösungsansatz.

lg, jive

Hallo,

aber m.E. gibt es dabei ein Problem: der Beschenkte könnte das Haus verkaufen - und ohne Nießbrauch erzielt er einen deutlich höheren Preis, als wenn ein Nießbrauch eingetragen wäre.

Gruss
Uwe

Vielen Dank erst einmal allen, die sich die Zeit genommen haben, zu antworten!

Werde nochmal in mich gehen und dann wohl noch ein längeres Gespräch mit dem StB haben!

Schönes Wochenende!

taxpert